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Sören Hemmer

Kein Anspruch auf Erlaubnis einer gewinnerzielenden Untervermietung

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Vermietende müssen eine Untervermietung nicht erlauben, wenn damit Gewinn erzielt wird – so hat es nun der Bundesgerichtshof (Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664) entschieden. Im Kern der Entscheidung stand dabei die Frage, ob die Vermieterin dem Hauptmieter die Kündigung aussprechen konnte.

Nicht zuletzt, weil das Urteil zum „Basteln“ von Klausuren inspirieren könnte, sollen im folgenden Beitrag die wesentlichen Erwägungen des Bundesgerichtshofs in einem erweiterten rechtlichen Kontext dargestellt werden.

A. Zusammenfassung der Entscheidung

I. Der Sachverhalt (verkürzt)

Die Klägerin war Eigentümerin einer Wohnung in Berlin, die sich gemäß Rechtsverordnung der Landesregierung in einem „angespannten Wohnungsmarkt“ befand. Seit 2009 hat sie die Wohnung an den Beklagten vermietet. Die Nettokaltmiete belief sich auf 460,00 € und ab dem 01.09.2021 auf 497,35 €.

Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte die Klägerin um die Erlaubnis, die Wohnung unterzuvermieten. Die Klägerin erteilte die Erlaubnis für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020.

Der Beklagte verlängerte seinen Auslandsaufenthalt und vereinbarte daraufhin mit Dritten die Untervermietung der Wohnung ab dem 02.02.2020 zu einer Nettokaltmiete von 962,00 € im Monat zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insg. 1.100,00 €). Diese Miete überstieg den zulässigen Höchstbetrag der „Mietpreisbremse“.

Mit E-Mail vom 28.01.2020 bat der Beklagte um die Erlaubnis der erneuten Untervermietung der Wohnung, erhielt jedoch keine Antwort.

Die Untermietenden zogen in die Wohnung ein, wobei der Beklagte einen Satz der Wohnungsschlüssel behielt und persönliche Gegenstände und Kleidung in der Wohnung lagerte.

Nachdem die Klägerin bei einer Wohnungsbesichtigung nur die Untermietenden angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12.01.2022 wegen der unerlaubten Untervermietung ab. Der Beklagte antwortete auf die Abmahnung, die Untervermietung sei zur Kompensation seiner laufenden Kosten für die Wohnung notwendig und erbat erneut die Zustimmung der Klägerin zur Untervermietung.

Daraufhin erklärte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 28.02.2022 die fristlose und hilfsweise die fristgemäße ordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Verurteilung des Beklagten und der Untermietenden zur Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Während des Berufungsverfahrens zogen die Untermietenden aus. Die Parteien haben die Klage daraufhin insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.* Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verurteilt.

(*In diesem Fall hat das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits, und zwar nach billigem Ermessen, zu entscheiden, § 91a Abs. 1 S. 1 ZPO.)

II. Die wesentlichen Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof hat die darauffolgende Revision des Beklagten abgewiesen. Die Klägerin habe einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB, denn sie habe das Mietverhältnis am 28.02.2022 wirksam gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich gekündigt. Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt, weil der Beklagte die Wohnung ohne die Erlaubnis der Klägerin untervermietet und damit seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe. Mietende seien gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis der Vermietenden an Dritte zu überlassen. Diese Vertragsverletzung habe ein Gewicht, das die Kündigung auch nach Würdigung der Umstände des Einzelfalls rechtfertige. Es sei der Klägerin zudem nicht nach § 242 BGB (Verbots eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens) verwehrt, sich auf das formale Fehlen der Untervermietungserlaubnis zu berufen, denn der Beklagte habe auch bei materieller Betrachtung keinen Anspruch auf die Erteilung einer solchen Erlaubnis (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (665)).

Soweit § 553 Abs. 1 BGB Mietenden von Wohnraum einen Anspruch auf die Erlaubniserteilung zur Gebrauchsüberlassung an Dritte gegen die Vermietenden vermittelt, fehle es dem Beklagten an dem erforderlichen berechtigten Interesse

„– ungeachtet des Umstands, dass es dem Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch um den Erhalt seiner Wohnung ging – bereits deshalb, weil der Zweck einer Untervermietung, was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat, schon im Grundsatz – und damit von vornherein – nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen.“

(BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (665)).

B. Der Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB

Die zentrale Rechtsfrage der Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegt damit in der Bestimmung des berechtigten Interesses einer Gebrauchsüberlassung von Wohnraum an Dritte gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift können Mietende die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums verlangen, wenn ihnen nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, es sei denn, die Überlassung kann den Vermietenden nicht zugemutet werden.

Zunächst sollen die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs überblickt werden (I.), um anschließend den Streitstand zum Vorliegen eines berechtigten Interesses bei Gewinnerzielung durch die Untervermietung sowie die Bedeutung der Mietpreisbremse im Lichte des hier besprochenen Urteils des Bundesgerichtshofs näher zu beleuchten (II., III.).

I. Grundsätze der Anspruchsgrundlage

Nicht jede Mitbenutzung der Wohnung stellt auch eine Gebrauchsüberlassung dar. Sie ist insbesondere von dem bloßen Besuch abzugrenzen (Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 540 Rn. 4).

Dritte sind grundsätzlich alle Personen, die nicht Vertragspartei des Mietvertrags sind. Allerdings ist § 553 Abs. 1 BGB im Lichte von Art. 6 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG einzuschränken, indem eine Nutzung der Mietsache durch bestimmte Personen bereits ohne Erlaubnis als vertragsgemäß anzusehen ist. Mietenden ist so insbesondere die Aufnahme von Familienangehörigen gestattet (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, § 540 Rn. 5; Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 540 Rn. 4 mit diversen Beispielen).

Die begehrte Gebrauchsüberlassung muss sich auf einen Teil des Wohnraums beschränken. Dafür lässt der Bundesgerichtshof allerdings bereits genügen, wenn Hauptmietende einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten und persönliche Gegenstände in der Wohnung lagern. (BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 (926 f.)). § 553 Abs. 1 BGB bezwecke, Mietenden eine Wohnung zu erhalten, an der sie festhalten wollen. Darüber hinaus seien keine weiteren qualitativen und/oder quantitativen Anforderungen an die verbleibende Nutzung während der Untervermietung zu stellen. Insbesondere müssen Hauptmietende keinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung erhalten. Die teilweise Überlassung sei daher bloß von der vollständigen Aufgabe abzugrenzen. Nichts anderes erfordere der Schutz gegenläufiger Interessen von Vermietenden, denn diesen sei hinreichend über § 553 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB Rechnung getragen (BGH, Urt. v. 11. 06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 (2718 f.) mit Darstellung des Streitstands).

Die Hauptmietenden müssen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. In ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt hierfür jedes Interesse der Hauptmietenden von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; dazu noch unter II., III.).

Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 553 Rn. 4).

Der Anspruch des Hauptmietenden gegen den Vermietenden auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung besteht schließlich nicht, wenn dies den Vermietenden nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Nur hier – und nicht schon im Rahmen der Bestimmung eines berechtigten Interesses – sind etwaige entgegenstehenden Interessen der Vermietenden zu berücksichtigen (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 553 Rn. 5; Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 540 Rn. 11). Von Gesetzes wegen sind insbesondere wichtige Gründe in der Person der Dritten oder die übermäßige Belegung des Wohnraums in den Blick zu nehmen. Ist die Überlassung nur bei einer angemessen Erhöhung der Miete zuzumuten, können Vermietende die Erlaubniserteilung von einer entsprechenden Vereinbarung (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 553 Rn. 6) abhängig machen.

II. Zur Gewinnerzielung

Inwieweit ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB bei einer gewinnbringenden Untervermietung anerkannt werden kann, ist nicht nur grundsätzlich umstritten, sondern auch bejahendenfalls kontrovers zu diskutieren.

1. Berechtigtes Interesse wegen Gewinnerzielung

Zumindest denkbar ist es, einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung zur Erzielung von Gewinn anzuerkennen, also das berechtigte Interesse in der Gewinnerzielung selbst zu sehen. Wenn bereits der Wunsch nach einer finanziellen Ersparnis einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung begründen können soll (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200), könnte ferner angenommen werden, es handele sich bei der Gewinnerzielung um das qualitativ gleiche und damit ebenfalls berechtigte Interesse, lediglich in einer anderen quantitativen Ausprägung (vgl. in diese Richtung zumindest offenlassend Lehmann-Richter, NZM 2024, 744 (745)).

2. Berechtigtes Interesse trotz Gewinnerzielung

Wenigstens könnte die Gewinnerzielung einem berechtigten Interesse aber nicht entgegenstehen. Nach Flatow ist die Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 BGB schlechthin unabhängig von der Höhe der Untermiete. Das berechtigte Interesse leite sich von der Rückkehrabsicht der Hauptmietenden ab. Auch wenn sich ein solches Interesse aus anderen Gründen bejahen lasse, entfalle es nicht deswegen, weil die Untermiete überdies so bemessen ist, dass sie einen Gewinn abwirft (Flatow, NZM 2024, 769 (772 f.)).

Das Landgericht Berlin hat die Problematik – unter anderem in der Berufungsinstanz der hier besprochenen Entscheidung – in die tatbestandliche Voraussetzung der Unzumutbarkeit nach § 553 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB verlagert. Die Ermöglichung der Gewinnerzielung durch die Untervermietung stelle eine zusätzliche, am Markt gesondert vergütete Leistung der Vermietenden gegenüber den Hauptmietenden dar. Die Erteilung der Untervermietungserlaubnis sei dann ohne eine Partizipation der Vermietenden an dem Gewinn der Hauptmietenden nicht zuzumuten (LG Berlin, Urt. v. 27.09.2023 – 64 S 270/22, mit Verweis auf Urt. v. 21.08.2019 – 64 S 266/18; ebenso Streyl, WuM 2024, 437 (440, 444 f.); Lehmann-Richter, NZM 2024, 744 (745 f.)).

3. Kein berechtigtes Interesse – die Argumentation des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichthof sieht die gewinnerzielende Untervermietung, ungeachtet weiterer, für sich betrachtet anzuerkennender Motive der Hauptmietenden zur Untervermietung, mit einem berechtigten Interesse gemäß § 553 Abs. 1 BGB als grundsätzlich unvereinbar an (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (665 f.)):

Die historische Auslegung spreche dagegen. So sah § 14 Reichsmietengesetz vor, dass der für eine Untervermietung entrichtete Mietzins in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzins stehen müsse (RGBl. 1922, S. 277). Die historische Gesetzgebung zeige damit, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen solle, Mietenden eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Vielmehr habe die wesentliche Intention der Schaffung von § 549 Abs. 2 BGB a.F., der Vorgängervorschrift des § 553 BGB, darin bestanden, in einem Interessenausgleich zwischen Vermietenden und Mietenden das Hauptmietverhältnis – auch bei einer wesentlichen Veränderung der persönlichen Gegebenheiten der Mietenden – zu erhalten (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (666 f.) mit Verweis auf BT-Drs. IV/806, S. 9 und das Stenographische Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages vom 29.11.1963, S. 9, 11).

Dieses Verständnis von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB entspreche einem verhältnismäßigen Ausgleich der jeweils von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen von Vermietenden und Mietenden, wonach den Mietenden einer Wohnung das Besitzrecht zur Sicherung der Freiheit und Entfaltung der Persönlichkeit am Ort des regelmäßigen Mittelpunkts der privaten Existenz zugewiesen ist, das Interesse an einer wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung jedoch beim Eigentum im zivilrechtlichen Sinne verbleibe (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (667); ebenso Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (369)).

Dabei werde auch den Interessen der Untermietenden hinreichend Rechnung getragen. Zum einen handele es sich um eine Wertentscheidung des Gesetzgebers, den Bestandsschutz von Untermietverhältnissen schwächer auszugestalten, indem sie an den Bestand des Hauptmietverhältnisses geknüpft sind. Zum anderen schütze die Versagung eines berechtigten Interesses die Untermietenden im Grundsatz vor überhöhten Untermieten (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (667)).

III. Zur Mietpreisbremse

Der Bundesgerichtshof konnte mit seiner vorstehenden Auffassung offenlassen, ob ein berechtigtes Interesse auch schon deshalb zu verneinen ist, weil Untervermietende eine Miete verlangen, die gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstößt.

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf – die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB vorausgesetzt (vgl. § 549 BGB) – die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ist eine höhere Miete vereinbart, ist der Mietvertrag darum nicht unwirksam. Die geschuldete Miete ist jedoch auf das zulässige Höchstmaß beschränkt und Mietende können die unzulässige Miethöhe rügen und die zu viel gezahlte Miete herausverlangen (§ 556g BGB).

Teilweise wird vertreten, ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB bleibe bei der Bestimmung eines berechtigten Interesses nach § 553 Abs. 1 BGB außer Betracht. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien in ihrer Wirkung auf das Untermietverhältnis begrenzt und nicht in das Hauptmietverhältnis hereinzutragen. Der sozialpolitische Zweck der Mietpreisbremse – der Schutz einkommensschwacher Mietenden – werde für Untermietende in sein Gegenteil verkehrt, indem sie bei einer Berücksichtigung im Rahmen von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB um ihre Wohnung gebracht würden. Eine mietpreiswidrige Miete stehe auch nicht ohne Weiteres im Widerspruch mit der Rechts- und Sozialordnung. Vielmehr entfalte der Schutz allein in dem jeweiligen Mietrechtsverhältnis und erst auf die Rüge durch die Mietenden seine Wirkung (Flatow, NZM 2024, 769 (772 f.)).

Die Gegenauffassung betont indes die überindividuelle sozialpolitische Funktion der Mietpreisbremse. Da sie der allgemeinen Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten diene (BT-Drs. 18/3121 S. 15), stehe eine dagegen verstoßende Untervermietung nicht mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang, sodass sich hieran kein berechtigtes Interesse knüpfen könne (LG Berlin, Urt. v. 26.04.2022 – 65 S 221/21; Hinz, WuM 2023, 65 (70); Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (370); zumindest i.E. auch Streyl, WuM 2024, 437 (441)). Andernfalls sei einem kollusiven Zusammenwirken von Vermietenden und Hauptmietenden zu Lasten der Untermietenden Tür und Tor geöffnet (Hinz, WuM 2023, 65 (70); Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (370)).

C. Ausblick

Mit dem hier besprochenen Urteil legt der Bundesgerichtshof eine Entscheidung vor, mit der er sich ausführlich einer Frage zugewandt hat, die in der Literatur bisweilen häufig nur mit knappen Einschätzungen bedacht wurde (siehe hierzu die Darstellung bei Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (368) mwN) und bietet eine grundsätzlich klare Linie zur Beantwortung an. Noch offen bleibt, wie es zu bewerten ist, wenn Hauptmietende den Gewinn nicht unmittelbar aus der Gegenleistung für die Weitergabe des Wohnraums ziehen, sondern aus weiteren Leistungen, die sie im Rahmen des Untermietvertragsverhältnisses erbringen. Einerseits mag zu fragen sein, weshalb Vermietende bei solchen weiteren Leistungsverhältnissen der Hauptmietenden ein Mitspracherecht haben sollen, nur, weil die weitere Leistung (gar zufällig) gegenüber den Untermietenden erbracht wird (vgl. LG Berlin, Urt. v. 11.02.2019 – 64 S 104/18; Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (370)). Andererseits kann sich die tatsächliche Möglichkeit eines solchen Gewinns womöglich erst aus der Untervermietung ergeben – etwa bei der Vermietung von Möbeln, die niemand mieten würde, wenn sie nicht zusammen mit einer Wohnung angeboten werden würden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27.09.2023 – 64 S 270/22). In einer Klausur dürfte entscheidend sein, dass nach dieser Maßgabe und den Umständen des Einzelfalls eine nachvollziehbare Begründung gefunden wird, weshalb weitere Leistungen der Hauptmietenden als „Gewinn aus der Untervermietung“ anzusehen sind oder eben nicht.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass in einer gutachterlichen Prüfung regelmäßig nicht nur die ordentliche, sondern auch die außerordentliche Kündigung zu diskutieren sein kann. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 BGB kann ein wichtiger Grund vorliegen, wenn Mietende die Mietsache Dritten unbefugt überlassen. Hier wäre ebenfalls das Bestehen eines Anspruchs auf Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 BGB entgegenzuhalten. Entweder besteht von vorneherein kein Kündigungsgrund, weil die Rechte der Vermietenden nicht in einem erheblichen Maß verletzt sind (Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 543 Rn. 32). Zumindest aber kann der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung greifen, den der Bundesgerichtshof hier auch für § 573 BGB vorgezeichnet hat (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 543 Rn. 22).

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Redaktion

BGH: Sittenwidrigkeit eines Mietaufhebungsvertrages trotz Untermietverhältnisses?

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Wir freuen uns sehr, heute einen Gastbeitrag von Tobias Kromm veröffentlichen zu können. Der Autor hat an den Universitäten Bonn und Salamanca Rechtswissenschaften studiert und arbeitet derzeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Küttner Rechtsanwälte. 
I. Ein Klausurklassiker in neuem Gewand
Drei-Personen-Verhältnisse sind beständig dazu geeignet, Examenskandidaten ins Schwitzen oder zumindest ins Grübeln zu bringen – besonders dann, wenn es um Fälle der Untervermietung geht. Der nachfolgende Sachverhalt wurde am 18. April 2018 vom BGH (XII ZR 76/17 – NZM 2018, 601) entschieden und setzt sich inhaltlich mit der Frage auseinander, ob der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zwischen Vermieter und Mieter trotz bestehenden Untermietverhältnisses wirksam möglich ist oder ob ein solcher Vertrag an der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB scheitert. Diese Konstellation aus Vermieter, Hauptmieter und Untermieter betrifft das examensrelevante Mietrecht, insbesondere den atypischen, schuldrechtlichen Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB. Dieser sichert dem Vermieter einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Untermieter zu, obwohl beide in keinerlei vertraglicher Beziehung zueinanderstehen. Der BGH setzte sich in dieser aktuellen Entscheidung schwerpunktmäßig mit der Sittenwidrigkeit auseinander, insbesondere wird die Verleitung zum Vertragsbruch erörtert. Gerade in diesem Bereich lässt sich mit einer gut durchdachten, eigenen Argumentation in der Klausur punkten.
II. Sachverhalt (vereinfacht und gekürzt)
Der Vermieter (V) vermietete ein Gelände zur Durchführung von Rennveranstaltungen an den Mieter (M) mit befristetem Mietvertrag bis zum 31.08.2024. Zwecks Durchführung der Rennveranstaltungen wurde das Gelände von M an den Untermieter (U) weitervermietet. Der zugrundeliegende Mietvertrag sah eine Untervermietung zwecks Durchführung der Rennen ausdrücklich vor. In der Untermietvereinbarung zwischen M und U war eine Laufzeit bis zum 31.08.2024 vorgesehen. Nach einer wirtschaftlich kaum profitablen Zeit, welche mit Verlusten des U und Ausgleichszahlungen des M an V verbunden war, beabsichtigte der V die Vermietung des Geländes an einen anderen Mieter. Zu diesem Zweck schlossen V und M am 05.08.2014 einen Aufhebungsvertrag. Im Zuge des Vertragsschlusses erhielt M eine größere Summe als Entschädigung und Ausgleich für die im Rahmen des Rennbetriebs übernommenen Investitionen. M kündigte daraufhin U gegenüber den Untermietvertrag und forderte die Herausgabe des Geländes. Der U ist der Ansicht, dass der Aufhebungsvertrag sittenwidrig und daher nichtig sei, insbesondere sieht U in dem Verhalten von M und V ein kollusives Zusammenwirken zu seinem Nachteil. Der V begehrt nun seinerseits die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts von U.
III. Entscheidung des BGH
Der V macht einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache aus § 546 Abs. 2 BGB gegen den U geltend. Tatbestandliche Voraussetzung dafür ist die Beendigung des zugrundeliegenden Mietverhältnisses zwischen V und M. Das Mietverhältnis war nicht durch Zeitablauf beendet. Gerade in Bezug auf befristete Mietverhältnisse ist zu beachten, dass diese grundsätzlich erst mit Zeitablauf enden. Es besteht dann lediglich die Möglichkeit in den gesetzlich bestimmten Fällen im Wege einer außerordentlichen Kündigung eine Beendigung herbeizuführen.
Auch wenn es im vorliegenden Fall aufgrund der Gewerberaummiete nicht von Bedeutung war, sei als Exkurs angemerkt, dass bei Wohnraummiete aus Mieterschutzaspekten für befristete Mietverträge die strengen Voraussetzungen der §§ 575 f. BGB erfüllt sein müssen. In der Praxis wird die Norm häufig durch vertraglichen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit umgangen. Dies ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 13.10.2010 – VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rdnr. 25; Urt. v. 10.07.2013 – VIII ZR 388/12 , NJW 2013, 2820 Rdnr. 17) in Form eines beidseitigen Kündigungsausschlusses für bis zu 4 Jahre möglich. Die in der vorliegenden Konstellation zugrundeliegende Gewerberaummiete ist von dieser Einschränkung mangels Verweises in § 578 Abs. 1 BGB nicht umfasst.
Das Mietverhältnis könnte aber durch den zwischen V und M abgeschlossenen Aufhebungsvertrag gemäß § 311 Abs. 1 BGB beendet worden sein. Dies ist nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit möglich – auch bei Nutzungsüberlassung durch den Mieter an Dritte. Der U hält dem Räumungsverlangen des V entgegen, dass der Aufhebungsvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sei. Er, der U, sei durch das kollusive Zusammenwirken von V und M in sittenwidriger Art und Weise geschädigt worden. Der BGH formulierte zur Sittenwidrigkeit in der oben genannten Entscheidung folgendes:
„Sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach seinem Gesamtcharakter, der durch umfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Dafür genügt es im Allgemeinen nicht, dass der Handelnde vertragliche Pflichten oder das Gesetz verletzt oder bei einem anderen einen Vermögensschaden hervorruft. Vielmehr muss eine besondere Verwerflichkeit seines Verhaltens hinzutreten, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann.“
Zunächst prüfte der BGH, ob der grundlose Entzug der Nutzungsmöglichkeit des Untermieters eine Sittenwidrigkeit begründet. Dies sei dann der Fall, wenn V und M keine vernünftigen Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses hatten. Eine subjektive gemeinsame Schädigungsabsicht sei für die Annahme der Sittenwidrigkeit nicht ausreichend. Vielmehr müsse die Rechtsstellung des Dritten tatsächlich verschlechtert werden. Das Rechtsgeschäft müsste somit in objektiver Hinsicht nachteilig für den Dritten sein. Daher sei der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zumindest dann nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter (M) gegenüber dem Dritten (U) ein ordentliches Kündigungsrecht zustehe.
Der U betrieb die Rennveranstaltungen seit Jahren wirtschaftlich defizitär. V habe als Eigentümer grundsätzlich das Recht, das Grundstück für die Zukunft einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen. Dies sei als vernünftiger Grund für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages zu qualifizieren und als Entscheidung des Eigentümers von den Gerichten nicht weiter zu überprüfen, so der BGH. Auch für den M bestünden vorliegend vernünftige Gründe den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben. Der M habe gegenüber V weitreichende finanzielle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere sei der M dem V gegenüber zum Ausgleich für Schäden und ausstehende Zahlungen des U verpflichtet. Diesen aufgrund des unrentablen Betriebs durch U teilweise immensen Forderungen könne der M nicht nachkommen. Auch diese betriebswirtschaftlichen Erwägungen des M stellen sich, so der BGH, als vernünftige Gründe für den Aufhebungsvertrag dar. Damit sei der Mietaufhebungsvertrag keinesfalls ohne vernünftigen Grund geschlossen worden.
Zudem ergebe die Auslegung der Untermietvereinbarung, dass dem M ein ordentliches Kündigungsrecht gegenüber U zustand. Der M sei berechtigt halbjährlich zu kündigen, die aufgeführte Vertragsdauer bis zum 31. August 2024 sei als Höchstlaufzeit zu qualifizieren.
Auch Begleitumstände seien grundsätzlich geeignet, eine Sittenwidrigkeit zu begründen. Im konkreten Fall seien insbesondere Zahlungen an den M im Zusammenhang mit dem Abschluss des Aufhebungsvertrages genauer in den Blick zu nehmen. Da diese jedoch auch als Ausgleich für zuvor getätigte Ausgaben zur Aufrechterhaltung des Rennsportbetriebs gezahlt wurden, sei auch dieser Begleitumstand nicht geeignet, eine Sittenwidrigkeit des Mietaufhebungsvertrages zu begründen. Es sei hier nicht in sittlich zu missbilligender Art und Weise eine Schädigung des U durch die zusätzlichen Zahlungen von V an M erkauft worden – eine Wertung, die zumindest diskussionswürdig ist und im Rahmen einer Klausur Raum für Argumentation bietet. Im Ergebnis ist aber richtigerweise festzuhalten, dass ein Ausgleichsanspruch des M gegenüber V in der exakten Höhe der geleisteten Zahlung nicht bestehen muss. Es reicht vielmehr, dass die Zahlung nicht den Zweck verfolgte, eine Schädigung des U zu entlohnen, sondern einen Ausgleich für die über die Jahre des Rennsportbetriebs hinweg erbrachten finanziellen Leistungen darstellen sollte.
Damit bleibt festzuhalten: Der Mietaufhebungsvertrag zwischen V und M ist nicht sittenwidrig. Das Mietverhältnis zwischen V und M ist wirksam beendet. Damit steht dem V gegen M ein Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB zu. Zudem kommt dem V ein Räumungsanspruch aus § 985 BGB zu, da der U kein abgeleitetes Besitzrecht aus § 986 BGB (mehr) geltend machen kann.
IV. Fazit
Diese interessante Entscheidung des BGH illustriert zum einen den für Studenten häufig schwer fassbaren Begriff der Sittenwidrigkeit und behandelt zum anderen eine typische Drei-Personen-Konstellation des BGB. Zudem ist der schuldrechtliche Räumungsanspruch zwischen Personen, die gerade keine vertragliche Beziehung zueinander haben, als atypische Besonderheit im Hinterkopf zu behalten. In der Klausur kann der Examenskandidat besonders im Rahmen der Begründung der Sittenwidrigkeit von vertraglichen Vereinbarungen mit einer versierten Argumentation an der richtigen Stelle wichtige Punkte sammeln.
 

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Dr. Gerrit Forst

BGH: Rechtsprechungsübersicht in Zivilsachen

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Es ist wieder Zeit für unseren regelmäßigen Blick auf Entscheidungen des BGH in Zivilsachen. Die folgenden Entscheidungen sind mit dem amtlichen Leitsatz wiedergegeben. Sie können unter www.bundesgerichtshof.de kostenlos im Volltext nachgelesen werden. Das Prozessrecht ist diesmal nur für die Referendare von Interesse.
I. Materielles Recht
BGH, Urt. v. 13.12.2013 – V ZR 58/13 (zu § 935 Abs. 1 BGB) – TOP-TIPP:
Eine bewegliche Sache kommt dem mitbesitzenden Eigentümer nicht im Sinne von § 935 Abs. 1 BGB abhanden, wenn er selbst den unmittelbaren Besitz ohne Willen des eigentumslosen Mitbesitzers freiwillig aufgibt.
Anmerkung: Es geht um die Übereignung eines Kfz. Unbedingt lesen!
BGH, Urt. v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13 (zu § 553 BGB):
Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.
BGH, Urt. v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12 (zu § 536 Abs. 1 S. 1 BGB):
Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.
BGH, Urt. v. 17.12.2013 – VI ZR 211/12 (zu § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. Artt. 2 Abs. 1, 1 Abs. 1 GG):
Eine Geldentschädigung wegen Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch eine Internetveröffentlichung ist nicht generell höher oder niedriger zu bemessen als eine Entschädigung wegen eines Artikels in den Print-Medien.
Die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts kann demjenigen, der persönlichkeitsrechtsverletzende eigene Inhalte im Internet zum Abruf bereithält, auch insoweit zuzurechnen sein, als sie erst durch die Weiterverbreitung des Ursprungsbeitrags durch Dritte im Internet entstanden ist.
BGH, Urt. v. 8.1.2014 – VIII ZR 63/13 (zu §§ 145, 157 BGB):
Der Erklärungsinhalt eines im Rahmen einer Internetauktion abgegebenen Verkaufsangebots ist unter Berücksichtigung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmens zu bestimmen, das auf seiner Internetplattform das Forum für die Auktion bietet. Kommt nach diesen Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle der Rücknahme des Angebots ein Kaufvertrag mit dem zu dieser Zeit Höchstbietenden nicht zustande, sofern der Anbietende gesetzlich dazu berechtigt war, sein Angebot zurückzuziehen, ist dies aus der Sicht der an der Internetauktion teilnehmenden Bieter dahin zu verstehen, dass das Angebot des Verkäufers unter dem Vorbehalt einer berechtigten Angebotsrücknahme steht.
II. Prozessrecht
BGH, Beschl. v. 18.12.2013 – III ZR 122/13 (zu § 233 ZPO):
Hat eine Partei zunächst einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt gefunden und entsprechend mandatiert, so kommt im Falle einer späteren Mandatsniederlegung die Bestellung eines Notanwalts beziehungsweise eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn die Partei die Beendigung des Mandats nicht zu vertreten hat.
Dass die Beendigung des Mandats nicht auf ein Verschulden der Partei zurückzuführen ist, hat diese darzulegen.
 

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Dr. Gerrit Forst

BGH: Rechtsprechungsübersicht in Zivilsachen

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Es ist wieder Zeit für unseren regelmäßigen Blick auf Entscheidungen des BGH in Zivilsachen. Die folgenden Entscheidungen sind mit dem amtlichen Leitsatz wiedergegeben. Sie können unter www.bundesgerichtshof.de kostenlos im Volltext nachgelesen werden.
I. Materielles Recht
BGH, Urt. v. 4.12.2013 – VIII ZR 5/13 (zu § 553 BGB): – TOP-TIPP!

Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis.

BGH, Urt. v. 3.12.2013 – VI ZR 24/13 (zu § 249 BGB):

Lässt der Geschädigte einen Kraftfahrzeugsachschaden sach- und fachgerecht in dem Umfang reparieren, den der eingeschaltete Sachverständige für not-wendig gehalten hat, und unterschreiten die von der beauftragten Werkstatt berechneten Reparaturkosten die von dem Sachverständigen angesetzten Kosten, so beläuft sich auch im Rahmen einer fiktiven Abrechnung der zur Herstellung erforderliche Geldbetrag auf die tatsächlich angefallenen Bruttokosten. Der Geschädigte hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Zahlung des vom Sachverständigen angesetzten Nettobetrags zuzüglich der tatsächlich gezahlten Umsatzsteuer, soweit dieser Betrag die tatsächlich gezahlten Bruttoreparaturkosten übersteigt.

BGH, Urt. v, 6.11.2013 – VIII ZR 353/12 (zu §§ 307, 309 Nr. 7 BGB):

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Online-Shops eines Möbelhauses, das auf Wunsch des Kunden auch den Aufbau der gekauften Möbel beim Kunden anbietet, hält die Regelung
„§ 4 Versand; Gefahrübergang; Versicherung
(1) Wir schulden nur die rechtzeitige, ordnungsgemäße Ablieferung der Ware an das Transportunternehmen und sind für vom Transportunternehmen verursachte Verzögerungen nicht verantwortlich.“
der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2, § 309 Nr. 7 Buchst. b BGB nicht stand.

BGH, Urt. v. 1.10.2013 – VI ZR 409/12 (zu § 254 BGB):

a) Zum Anscheinsbeweis, wenn es bei Heißklebearbeiten zur Verlegung von Bitumenbahnen in feuergefährdeter Umgebung zu einem Brand kommt.
b) Zur Frage des Mitverschuldens wegen unterlassenen Hinweises des Geschädigten auf eine besondere Brandgefahr.

II. Prozessrecht
BGH, Beschl. v. 26.11.2013 – II ZB 13/12 (zu § 233 ZPO):

Zu einer ordnungsgemäßen Büroorganisation gehört eine klare Anweisung, dass stets und unter allen Umständen zuerst die Fristen im Kalender eingetragen werden müssen, bevor ein entsprechender Erledigungsvermerk in der Akte eingetragen werden kann.

BGH, Beschl. v. 12.11.2013 – II ZB 17/12 (zu § 233 ZPO):

Überlässt ein Rechtsanwalt die Berechnung und Notierung von Fristen einer gut ausgebildeten, als zuverlässig erprobten und sorgfältig überwachten Bürokraft, hat er die erforderliche eigenverantwortliche Gegenkontrolle so zu organisieren, dass es ihm anhand der Vermerke in der Handakte auch möglich ist zu überprüfen, ob die notierten Fristen richtig berechnet sind.

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