Ein wiederkehrendes, wenngleich spezielles Problem des kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsrechts betrifft die Frage, inwieweit der Verdacht eines Mangels zur Begründung eines Sachmangels im Sinne von § 434 BGB ausreicht. Die Vorinstanzen hatten dies im hiesigen Fall eines Schimmelverdachts und hierfür durchzuführender Kernbohrungen bejaht (OLG Dresden, Urt. v. 16.04.2025 – 22 U 285/24; LG Leipzig, Urt. v. 30.01.2024 – 08 O 1437/23): Wer als Verkäufer Kernbohrungen veranlasst, so LG und OLG, offenbare damit, dass die Kaufsache mit einem offenbarungspflichtigen Risiko behaftet sei.
Mit dieser Problematik hat sich sodann der BGH beschäftigt und erteilte der Betrachtung der Instanzgerichte eine Absage (BGH, Beschl. v. 26. Februar 2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947). Der Fünfte Zivilsenat beschloss, dass ein bloßer Verdacht eines Sachmangels nur in Ausnahmefällen einen Sachmangel darstellt. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn sich der Verdacht auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung den Wert des Kaufgegenstands mindert.
Der oben zitierten Beschluss wurde von unserer Gastautorin Jule Bausmann gutachterlich aufgearbeitet. Die Autorin studiert Rechtswissenschaften an der Universität Bonn.
A. Sachverhalt (verkürzt und leicht abgewandelt)
E darf sich seit 2023 stolze Eigentümerin einer vermieteten Gewerbeimmobilie nennen. Um sich nicht mit dem „Papierkram“ herumschlagen zu müssen, betraute sie die Hausverwaltung V mit der Betreuung ihrer Immobilie, wo Mitarbeiter H für die technische Verwaltung zuständig ist.
Das medizinische Versorgungszentrum M mietet seit jeher die schönen Gewerberäume. Die Wartung der Betriebstechnik der M obliegt einer für sie tätigen Firma, deren Mitarbeiter T der Ansprechpartner für alle technischen Fragen ist.
Damit sich ihre Patienten noch wohler fühlen, führte M auf eigene Kosten Modernisierungsarbeiten durch. Um den Boden auf Hochglanz zu bringen, veranlasste sie im April 2025 hierfür die Verlegung eines neuen Linoleumbelags in den Kellerräumen. Gerade als mit den Arbeiten begonnen werden sollte, nahm sie wahr, dass der Boden Blasen aufweist und ein fauliger Geruch von ihm ausgeht. M informierte E und H über ihre Entdeckungen.
T und H telefonierten im August 2025 über den Zustand des Kellerfußbodens. Sodann folgte am 18. September 2025 die Besichtigung des Kellerfußbodens durch H und einen Bausachverständigen. Auch sie bemerkten den auffälligen Geruch sowie die Blasen im Boden und gelangten zu dem Verdacht, dass Feuchtigkeit in den Keller eingezogen ist und sich Schimmel gebildet hat. Um ihren Schimmelverdacht zu überprüfen, beschlossen sie, dass weitere Untersuchungen auch in Form von Kernbohrungen stattfinden sollen.
So gerne E auch Eigentümerin der Gewerbeimmobilie war, so schnell verlor sie ihr Interesse daran: unter Ausschluss jeglicher Sachmangelhaftung verkaufte sie die Gewerbeimmobilie an Investor K am 01. Dezember 2025 zu einem Kaufpreis von 1.000.000 €. Die Besichtigung erfolgte eine Woche zuvor durch E und H.
Über die Beauftragung zu den Kernbohrungen, den Schimmelverdacht oder über sonstige Mängel war der K allerdings nicht informiert worden.
Wenig später entdeckte auch K die Blasen im Linoleumboden und den fauligen, vom Boden ausgehenden Geruch. Bei der Durchführung der Kernbohrungen stellte der Sachverständige fest, dass Feuchtigkeit in den Keller gelangte. Wegen der Schimmelgefahr sei erforderlich, dass der Keller getrocknet und neu abgedichtet wird. Erst dann könne der Keller wieder zu Lagerzwecken genutzt werden. Die Kosten einer Sanierung beziffert K zutreffend auf 500.000 €.
K verlangt nun von E den Ersatz der Kosten der Sanierung, mit der Behauptung, E hätte bei den Kaufvertragsverhandlungen arglistig Feuchtigkeitsmängel der Gewerberäume verschwiegen. Jedenfalls über den bestehenden Schimmelverdacht sei er zu informieren gewesen, schließlich habe er den E während der Vertragsverhandlungen auf die Wichtigkeit einer schimmelfreien Beschaffenheit ausdrücklich hingewiesen. Er ist der festen Überzeugung, dass E für die Sanierung Schadensersatz zu leisten hat.
E verweigert jegliche Zahlung unter Rekurs darauf, dass die Sachmangelhaftung ausgeschlossen war. Außerdem läge, so E, ohnehin kein Sachmangel vor.
Frage: Welche Ansprüche hat K gegen E?
B. Gutachten
I. Anspruch des K gegen E auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 500.000 € aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB
K könnte gegen E einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 500.000 € aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB zustehen.
1. Kaufvertrag
Es müsste ein Kaufvertrag (§ 433 BGB) zustande gekommen sein.
Ein Vertrag kommt durch inhaltlich korrespondierende, auf denselben rechtlichen Erfolg gerichtete Willenserklärungen, Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB), zustande (OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 11.2.2026 – 9 U 107/24, BeckRS 2026, 2318, Rn. 5).
Am 01. Dezember 2025 schlossen E und K einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück, wobei die nach § 311b Abs. 1 BGB erforderliche notarielle Form eingehalten wurde. Ein Kaufvertrag liegt vor.
2. Sachmangel bei Gefahrübergang
Es müsste ein Sachmangel bei Gefahrenübergang vorliegen, §§ 434, 446 S. 1 BGB.
a) Vorliegen eines Sachmangels
Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Kaufsache bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen oder den Montageanforderungen nicht entspricht, § 434 Abs. 1 BGB.
Die unebene Beschaffenheit des Bodens infolge von Feuchtigkeit könnte einen Sachmangel darstellen. Mangels konkreter Absprachen über die Beschaffenheit der Gewerbeimmobilie kommt einzig ein Abweichen von den objektiven Anforderungen an die Kaufsache in Betracht. Nach § 434 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 lit. a BGB entspricht die Kaufsache den objektiven Anforderungen, wenn sie eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer unter Berücksichtigung der Art der Sache erwarten kann.
Nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel, vielmehr komme es auf die Umstände des Einzelfalles an (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 20). Im Einzelfall sei maßgeblich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 20). Ein Sachmangel liege regelmäßig auch dann vor, wenn feuchtigkeitsbedingt ein muffiger Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses ziehe (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 20; BGH, Beschl. v. 10.10.2019 – V ZR 4/19, NJW-RR 2020, 121, 122 Rn. 15).
Vorliegend handelt es sich um ein älteres Grundstück, das nicht in saniertem Zustand übergeben wurde. Bei älteren Immobilien sind kleine Feuchtigkeitserscheinungen zu erwarten, indes ist nicht von einer Unbenutzbarkeit des Kellers auszugehen. Ferner dient der Keller zwar keinen Wohnzwecken, ist jedoch laut Sachverständigengutachten selbst für Lagerzwecke unbenutzbar. Auch geht ein modrig-muffiger Geruch vom Boden aus. Die Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls ergibt, dass die Gewerbeimmobilie von den objektiven Anforderungen an die Kaufsache abweicht.
Ein Sachmangel nach § 434 Abs. 3 Nr. 2 lit. a BGB liegt vor.
Anmerkung: Der modrig-muffige Geruch des Bodens sowie die Unebenheiten stellen bereits für sich genommen einen Sachmangel dar. Dies gilt unabhängig davon, ob sie mit einem Schimmelbefall zusammenhängen oder nicht.
b) Mangelverdacht zur Begründung eines Sachmangels
Möglicherweise stellt auch der Verdacht, dass der Keller schimmelbefallen sei, einen Sachmangel nach § 434 Abs. 3 Nr. 2 lit. a BGB dar.
Dem BGH zufolge begründet nicht jeder Mangelverdacht einen Sachmangel (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 21). Ein Mangelverdacht begründe nur in Ausnahmefällen einen Sachmangel, namentlich dann, wenn er sich auf einen schwerwiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 21).
Anmerkung: In der Vergangenheit hat der BGH in folgenden Fallgruppen anerkannt, dass schon der Mangelverdacht einen schwerwiegenden Fehler und damit einen Sachmangel darstellt:
- Ein Altlastenverdacht, also wenn die frühere Nutzung des Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, stelle bereits einen Sachmangel dar (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 22). Dies lasse sich damit begründen, dass ein altlastenverdächtiges Grundstück regelmäßig schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit aufweise (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 23; BGH, Urt. v. 08.07.2016 – V ZR 35/15, NJW-RR 2017, 468, 469 Rn. 11; BGH, Urt. v. 21.07.2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389 Rn. 6). Auch ein Hausschwammverdacht stelle demnach bereits einen Sachmangel dar (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 22; BGH, Urt. v. 07.02.2003 – V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772).
- Selbiges gelte für einen Verdacht einer gesundheitsgefährdenden Verseuchung von Lebensmitteln, da diese nur wegen des Verdachts der Kontamination unverkäuflich würden (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 23; BGH, Urt. v. 16.04.1969 – VIII ZR 176/66, BGHZ 52, 51 Rn. 11, juris).
Damit der Verdacht des Schimmelbefalls einen Sachmangel begründet, müsste er einen schwerwiegenden und verkehrsmindernden Fehler darstellen (s.o.). Zwar ist ein Schimmelverdacht aufgrund einer möglichen Gesundheitsgefahr geeignet, potenzielle Erwerber vom Kauf abzuschrecken, sodass sich eine Wertminderung bereits durch den bloßen Verdacht ergeben kann. Indes sind die Bläschen im Boden sowie der modrig-muffige Geruch lediglich ein Anzeichen dafür, dass Feuchtigkeit in die Kellerräume eingezogen ist. Ein Rückschluss auf einen Schimmelbefall ist nicht automatisch möglich, mithin liegt kein schwerwiegender Fehler vor.
Anmerkung: Wegen des festgestellten Sachmangels (s.o.) kann die Frage, ob der Schimmelverdacht zur Begründung eines Sachmangels ausreicht, dem Grunde nach dahinstehen. Aufgrund des Verfahrensgangs wurde sie vom BGH dennoch aufgegriffen und zur erneuten Entscheidung an das OLG zurückverwiesen.
c) Bei Gefahrübergang, § 446 S. 1 BGB
Maßgeblich für die Mangelhaftigkeit der Kaufsache ist der Zeitpunkt des Gefahrübergangs, vgl. § 446 S. 1 BGB. Es kommt für die Beurteilung, ob die Kaufsache mangelhaft ist, auf die Übergabe an, § 446 S. 1 BGB. Die festgestellte Feuchtigkeit war bereits bei der Übergabe an K vorhanden, sodass der Sachmangel zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag.
3. Fruchtloser Fristablauf
Mangels entgegenstehender Angaben ist davon auszugehen, dass K der E eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat, die fruchtlos verstrichen ist, § 281 Abs.1 BGB.
4. Vertretenmüssen
K kann den Ersatz des durch die Pflichtverletzung entstandenen Schadens nicht verlangen, wenn E die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB.
E trägt nichts zu ihrer Entlastung vor, mithin hat sie die Pflichtverletzung zu vertreten.
5. Gewährleistungsausschluss, § 444 BGB
Der Anspruch könnte gem. § 444 BGB ausgeschlossen sein. Dafür müssten K und E wirksam einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben.
Dem Kaufvertrag zufolge ist jegliche Sachmangelhaftung ausgeschlossen, sodass K und E einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben. Auf diese Vereinbarung kann sich die E jedoch dann nicht berufen, soweit sie den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie der Beschaffenheit der Sache übernommen hat, § 444 BGB.
E hat keine Beschaffenheitsgarantie übernommen, sodass einzig das arglistige Verschweigen des Mangels nach § 444 Alt. 1 BGB in Betracht kommt.
Das arglistige Vorspiegeln einer Eigenschaft ist dem Verschweigen gleichzustellen, wenn der Verkäufer die Eigenschaft nach § 434 BGB schuldet (MüKoBGB/Maultzsch BGB § 438 Rn. 27; § 444 Rn. 16). Dabei muss der Verkäufer nicht über gezielte Schädigungsabsicht verfügen, vielmehr genügt bedingter Vorsatz (MüKoBGB/Maultzsch BGB § 438 Rn. 27; § 444 Rn. 16).
E und H hatten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, namentlich im Dezember 2025, keine positive Kenntnis von der Feuchtigkeit des Kellers. Jedoch vermutete der H bereits im September 2025, dass der Keller schimmelbefallen sei. Insoweit könnte die Nichtaufklärung des K über die vermutete Feuchtigkeit der E nach § 166 Abs. 1 BGB analog zugerechnet werden.
Für den Einsatz von Hilfspersonen auf der Seite des Verkäufers gelten die Grundsätze der Wissenszurechnung aus § 166 BGB entsprechend (MüKoBGB/Maultzsch BGB § 444 Rn. 18). Hierbei kommt es für Willensmängel oder für die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen gewisser Umstände nicht auf die Person des Vertretenen, sondern die des Vertreters an. E betraute den H mit der gesamten Verwaltung der Immobile. Dabei oblag es dem H, verwaltungsrelevante Umstände festzustellen und an E weiterzuleiten. Ferner nahm H an der Besichtigung teil. H wusste in dem Zeitpunkt bereits, dass der Keller möglicherweise schimmelbefallen ist und das dies zur Unbenutzbarkeit des Kellers führen würde. Dies ist E analog § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen, sodass E den Mangel arglistig verschwiegen hat.
6. Kausaler und ersatzfähiger Schaden
Infolge der Pflichtverletzung sind dem K Sanierungskosten in Höhe von 500.000 € entstanden, die einen nach § 249 Abs. 1 BGB ersatzfähigen Schaden darstellen.
7. Ergebnis
K hat gegen E einen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 500.000 € aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.
II. Anspruch des K gegen E auf Zahlung von 500.000 € aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB
K könnte gegen E einen Anspruch auf Zahlung von 500.000 € aus § 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB haben.
1. Anwendbarkeit
Der Anspruch aus vorvertraglicher Haftung müsste neben dem Sachmängelgewährleistungsrecht bestehen können.
Einer Ansicht nach sind die Vorschriften zur vorvertraglichen Haftung (culpa in contrahendo) und diejenigen des Mängelgewährleistungsrechts nebeneinander anwendbar, da es sich um unterschiedliche Haftungssysteme handle, die verschiedene Zwecke verfolgen und unterschiedliche Voraussetzungen haben (BGH, Urt. v. 27.03.2009 – V ZR 30/08, NJW 2009, 2120, 2121 Rn. 14). Andererseits wird vertreten, dass ein Rückgriff auf die Regeln der culpa in contrahendo ausgeschlossen sei, da der Käufer bereits durch das Mängelgewährleistungsrecht hinreichend geschützt wäre (BGH, Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858, 859 Rn. 20; Jauernig/Stadler BGB § 311 Rn. 38). Hiervon wird eine Ausnahme gemacht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, da dieser dann nicht schutzwürdig sei (BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14, NJW 2016, 1815, 1817 Rn. 24; BGH, Urt. v. 16.12.2009 – VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858, 859 Rn. 20; MüKoBGB/Emmerich BGB § 311 Rn. 96).
Demnach kann nach beiden Ansichten ein Anspruch aus vorvertraglicher Haftung neben dem Mängelgewährleistungsrecht bestehen.
2. Culpa in contrahendo
Es müsste ein vorvertragliches Schuldverhältnis vorliegen.
In Betracht kommt ein Schuldverhältnis durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Bei der Aufnahme von Vertragsverhandlungen handelt es sich um einen tatsächlichen Vorgang, also nicht notwendigerweise um die Abgabe von Willenserklärungen (MüKoBGB/Emmerich BGB § 311 Rn. 54).
E und K haben über einen Grundstückskauf verhandelt, sodass ein vorvertragliches Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt.
3. Pflichtverletzung
Schließlich müsste E eine Pflicht aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis verletzt haben.
Die culpa in contrahendo verlangt eine Pflichtverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB. § 241 Abs. 2 BGB enthält die Pflicht, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Aufklärung über Umstände, die für den anderen Teil erkennbar besonders wichtig sind (vgl. MüKoBGB/Bachmann, 10. Aufl. 2025, BGB § 241 Rn. 210). K wurde weder von E noch von H über den Schimmelverdacht aufgeklärt, obwohl K hieran ein hohes Interesse bekundete. Eine Pflichtverletzung liegt vor.
Anmerkung: Während der Schimmelverdacht zur Begründung eines Sachmangels nicht ausreicht (s.o.), kann die Nichtaufklärung des Verdachts dennoch eine Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach § 311 Abs. 2 BGB (culpa in contrahendo) bedeuten.
4. Vertretenmüssen
Zwar verfügte E im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen nicht über positive Kenntnis vom Verdacht des Schimmelbefalls. Allerdings handelte H in Erfüllung einer Verbindlichkeit der E, sodass sich E das Verschulden ihres Erfüllungsgehilfen H gem. § 278 S. 1 BGB zurechnen lassen muss.
E hat die Pflichtverletzung auch nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zu vertreten.
5. Kausaler Schaden
Auch vorliegend liegt ein kausaler und ersatzfähiger Schaden in den Renovierungskosten i.H.v. 500.000 €.
6. Ergebnis
K hat gegen E einen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 500.000 € aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB.
C. Zusammenfassung
Obwohl es im dargestellten Fall wegen des bereits festgestellten Sachmangels nicht maßgeblich auf die Verdachtsfrage ankam, nutzte der BGH die Gelegenheit, um klarzustellen, dass Feuchtigkeit in Gebäuden nicht der ständigen Rechtsprechung des BGH unterfällt, wonach ausnahmsweise schon der Mangelverdacht einen Sachmangel begründet.
Nach dieser Rechtsprechung stellt der bloße Verdacht eines Sachmangels dem Grunde nach noch keinen Sachmangel nach § 434 BGB dar (BGH, Beschl. v. 26.02.2026 – V ZR 83/25, NJW 2026, 1947, 1949 Rn. 21; BGH, Urt. v. 21.07.2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389 Rn. 6; BGH, Urt. v. 08.07.2016 – V ZR 35/15, NJW-RR 2017, 468, 469 Rn. 11; BGH, Urt. v. 22.10.2015 – VIII ZR 195/13, NJW 2015, 544, 547 Rn. 43; BGH, Urt. v. 07.02.2003 – V ZR 25/02, NJW-RR 2003, 772). Eine Ausnahme läge nur vor, wenn sich der Verdacht auf einen schwerwiegenden Fehler bezieht und nach der Verkehrsanschauung den Wert der Sache mindert. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Mangelverdacht später als unbegründet herausstellt.
Als anerkannte Fallgruppen nennt der BGH den Altlasten-, den Hausschwamm- und den Lebensmittelkonterminationsverdacht, bei denen schon der Verdacht allein zur Verkehrswertminderung führt.
Weiterhin sollte die Konkurrenzfrage zwischen dem Mängelgewährleistungsrecht und der culpa in contrahendo nicht aus dem Blickfeld geraten: Es wird vertreten, dass das Mängelgewährleistungsrecht die culpa in contrahendo verdrängt. Etwas anderes gelte nach dieser Ansicht nur, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt. Hier kam eine Haftung nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB wegen Nichtaufklärung über den Mangelverdacht in Betracht. Dies gilt unabhängig davon, dass der Verdacht nicht schwerwiegend genug war, um einen Sachmangel zu begründen.