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Tom Stiebert

WG-Recht – Häufige Mietrecht-Probleme Studierender

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Wir freuen uns, euch einen weiteren Beitrag einer Gastautorin präsentieren zu können. Die Autorin Jessica Jäger ist Redakteurin bei dem Online Magazin Just-Study, das Artikel über viele Themen rund um das Studium veröffentlicht, so zum Beispiel über Recht für Studenten, Wege in das Studium etc.  Auch ein Studiengangswegweiser wird angeboten.
Die Wohngemeinschaft ist eine bequeme Methode, nicht nur für Studierende, um günstig zu wohnen und bedeutet nichts anderes als einen lockeren Verbund von mehreren Personen, die ein Objekt zusammen bewohnen.
Mietvertrag-Modelle
Der Mietvertrag gliedert sich in zwei Optionen: Im ersten Fall sind alle Mitglieder der WG in einer sogenannten BGB-Gesellschaft und verbinden sich im Innenverhältnis durch einen Gesellschaftsvertrag zu einer Partei des Vertrages. Besonderheiten dieses Mietverhältnisses sind:

  • das Ausscheiden eines Mitgliedes aus dem Mietvertrag und die gleichzeitige Aufnahme eines neuen Mieters muss über einen Mieterwechsel bei Übernahme des Mietvertrages geschehen
  • die Mieter können rechtlich nicht gegen den Vermieter vorgehen, wenn dieser einen Mieter entlässt und einen Nachfolger bestimmt
  • insofern im Mietvertrag vereinbart, kann der Vermieter den Mieterwechsel von vornherein auch ausschließen
  • wird die WG restlos aufgelöst, muss die Kündigung von allen Mietern beim Vermieter eingehen
  • ebenso muss der Vermieter allen Mitgliedern einer WG kündigen, wenn dieser das Wohnverhältnis aufheben möchte

Im alternativen, zweiten Fall zeichnet sich ein einzelner Mieter als Partei des Mietvertrages verantwortlich, sodass jener das Recht hat, weitere Mitglieder in das Mietverhältnis aufzunehmen, wobei der Hauptmietvertrag hier festlegt, wie viel Bewohner aufgenommen werden dürfen. Weitere Grundbestimmungen sind:

  • ist dem Hauptmieter, also dem Mieter, der eine Partei im Hauptmietvertrag darstellt, eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, darf dieser ohne Zustimmung des Hauptvermieters einen Bewohnerwechsel durchführen
  • bei einer personengebundenen Erlaubnis hingegen darf der Hauptmieter einen Untermieter ohne Zustimmung des Hauptvermieters kündigen, benötigt jedoch die Zustimmung dessen bei der Aufnahme eines neuen Mieters
  • die Untermieter sind an die Bestimmungen des Hauptmietvertrages gebunden
  • der Hauptmieter übernimmt somit eine Treuhand-Funktion den Untermietern gegenüber

Haftung der WG-Mitglieder
Die Haftung der WG-Mitglieder für Mietverbindlichkeiten, die während ihrer Mitgliedschaft begründet und fällig geworden sind, unterteilt sich in mietvertragliche a) Primär- und b) Sekundärverbindlichkeiten.
a) Grundsätzlich haften WG-Mitglieder jeweils persönlich und unbeschränkt für die Primärverbindlichkeiten, entweder gemäß §§ 427,421 ff. BGB wegen gemeinschaftlicher Mitverpflichtung oder kraft Gesetzes nach § 128 HGB für die fremde Verbindlichkeit der WG.
b) Bei der Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch ein WG-Mitglied haftet auch nur dieses gemäß § 425 BGB und § 425 Abs 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB, solange sich alle WG-Bewohner als Mehrheit von Mietern verpflichtet haben (erster Fall). Stellt ein Mitglied der WG einen Vertragspartner dar (zweiter Fall), so haftet die ganze Gemeinschaft bei der Verletzung einer Sekundärverbindlichkeit durch ein WG-Mitglied entweder über § 278 BGB oder § 31 BGB.
Haftung von eintretenden und austretenden Mitgliedern
Die Haftung von ausscheidenden und neu eintretenden WG-Mitgliedern richtet sich nach der Art der WG.
Ist die WG wie im oben geschilderten ersten Fall als Gemeinschaft eine Partei des Vertrages, so bedarf der Einzug eines neuen Mitgliedes der Zustimmung durch alle Mitglieder und den Vermieter, der eine evtl. Ablehnung einer Aufnahme jedoch stets begründen muss. Da es sich gesetzlich um eine Vertragsübernahme handelt, haftet das neue Mitglied prinzipiell für die fällig gewordenen Mietverbindlichkeiten, weshalb im Mietvertrag beim Mieterwechsel vermerkt sein sollte, dass vorhandene Mietverbindlichkeiten bei Aufnahme eines neuen Mitgliedes nicht übertragen werden.
In umgekehrter Richtung ist für den austretenden Bewohner zu vereinbaren, dass jener die künftig fällig werdenden Mietverbindlichkeiten nicht übernimmt. Das Ausscheiden des Mitgliedes aus der Gemeinschaft muss durch den Vermieter bestätigt worden sein, da das Mietverhältnis allein durch den Auszug nicht beendet wird. Für bis dato fällig gewordene Mietverbindlichkeiten muss die Person aufkommen.
Ist ein Mitglied der WG wie im oben aufgeführten zweiten Fall eine Partei des Mietvertrages, so hängt es vom geschlossenen Hauptmietvertrag ab, ob der Vermieter einem Mitgliederwechsel zustimmen muss oder nicht. Generell handelt es sich im zweiten Fall nicht um eine Übertragung des Mietvertrags.
Kann der Mitgliederwechsel unabhängig von der Zustimmung des Vermieters erfolgen, so verschärft sich die Haftung vor allem für ausscheidende und neu eintretende Mitglieder, da austretende Bewohner gemäß § 736 Abs.2 BGB und § 160 HGB noch weiterhin für fünf Jahre nach dem Austritt für Mietverbindlichkeiten nachhaften. Ebenso kommt eine ähnliche Haftverschärfung auf eintretende Bewohner zu.
Ist ein Mitgliederwechsel abhängig von der Zustimmung des Hauptvermieters, so greift § 736 BGB in Verbindung mit § 160 HGB und § 130 HGB nicht und sowohl austretende als auch eintretende Mitglieder haften nicht für vergangene oder zukünftige Mietverbindlichkeiten, es sei denn, dass dies ausdrücklich seitens des Vermieters im Mietvertrag aufgeführt ist.
Fazit der rechtlichen Gegebenheiten einer WG
Die erste Form des WG-Mietverhältnisses, bei dem alle Mitglieder der WG eine Partei des Mietvertrages darstellen, ist die unkompliziertere, wenig gefährlichere und deshalb auch quantitativ präferierte Art der WG.
Sollte die zweite Form beansprucht werden, so ist darauf zu achten, dass der Hauptvermieter einem Mitgliederwechsel zustimmen muss, der Hauptmieter also über keine generelle Erlaubnis zur Untermiete verfügt, da so die Probleme einer erheblichen Nachhaftung umgangen werden können.
Ausführlichere Informationen zum Thema Mietrecht in Wohngemeinschaften finden Sie auf Just-study. (https://www.just-study.com/wg-recht/)

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Dr. Christoph Werkmeister

BGH zur Kündigung einer separat angemieteten Garage

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Der BGH beschäftigte sich im Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 251/10) mit der Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage. Der BGH entschied in diesem Fall, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist. Die Lösung dieser Frage ist bedeutsam, da eine Garage, wenn sie einheitlich mit Wohnraum vermietet wird, nicht separat gekündigt werden kann.
Sachverhalt (vereinfacht)
Der M war Mieter einer Wohnung, die dem Vermieter (V) gehörte. Gleichzeitig wurde an den M auch eine Garage vermietet. Diese war allerdings ca. 150 Meter von der Wohnung entfernt. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde lediglich mündlich vereinbart. Später wurde seitens des V das Mietverhältnis über die Garage gekündigt. Der Vermieter klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der Garage gegen den M.
Die Lösung des BGH
Die Anspruchsgrundlage für die Räumung der Garage wäre § 546 Abs. 1 BGB. Gleichermaßen könnte Herausgabe nach § 985 BGB gefordert werden. Maßgeblich für diese Ansprüche ist die Frage, ob der M dem V einen wirksamen Mietvertrag über die Garage entgegenhalten kann.
Der BGH hat entschieden, dass dem V der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage war in diesem Fall nämlich nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Bei einem solchen Szenario hätte die einfache Kündigung des Garagenmietvertrages nicht ausgereicht, sondern es hätte der gesamte Wohnraumietvertrag gekündigt werden müssen.
Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall somit mit der Auslegung der vorliegenden Willenserklärungen nach §§ 133, 157 BGB zu beschäftigen, um festzustellen, ob die verschiedenen Vereinbarungen Teil einer rechtlichen Einheit oder separate vertragliche Regelungen darstellen sollten. Der BGH stellte hierzu fest, dass bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen spreche. Diese Vermutung sei im vorliegenden Fall auch nicht widerlegt worden.
Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung lag im hier geschilderten Sachverhalt aber nicht vor, da die Garage ca. 150m vom Grundstück entfernt war. Auch die übrigen Umstände des Falles könnten die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge nicht rechtfertigen. Es bestanden damit zwei Mietverträge, die separat voneinander gekündigt werden konnten.

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Dr. Christoph Werkmeister

LG Chemnitz zu Piratenflaggen im Fenster einer Mietwohnung

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Beck-aktuell berichtet über einen Fall, bei dem es um das Schmücken des Fensters eines Mietshauses mit einer Kinderpiratenflagge ging:

Das Aufhängen einer derartigen Fahne überschreite das Gebrauchsrecht des Mieters noch nicht und sprenge auch den sozialüblichen Rahmen nicht.

Keine allzu weltbewegende Entscheidung; da aber über diesen Fall u.a. auch in der SZ berichtet wurde, hat das Urteil eine gewisse mediale Wirkung erlangt, so dass bestimmt in einigen mündlichen Prüfungen auf einmal verstärkt die Grundsätze des Mietrechts Eingang finden.

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Dr. Gerrit Forst

Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

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BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.
Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.
Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.“
Bewertung: Der 8. Senat führt mit dem Urteil seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR fort. Bereits im Jahr 2007 hatte er entschieden, dass eine GbR grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters (!) kündigen kann (Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = MDR 2007, 1301)

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