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Sören Hemmer

Kein Anspruch auf Erlaubnis einer gewinnerzielenden Untervermietung

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Vermietende müssen eine Untervermietung nicht erlauben, wenn damit Gewinn erzielt wird – so hat es nun der Bundesgerichtshof (Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664) entschieden. Im Kern der Entscheidung stand dabei die Frage, ob die Vermieterin dem Hauptmieter die Kündigung aussprechen konnte.

Nicht zuletzt, weil das Urteil zum „Basteln“ von Klausuren inspirieren könnte, sollen im folgenden Beitrag die wesentlichen Erwägungen des Bundesgerichtshofs in einem erweiterten rechtlichen Kontext dargestellt werden.

A. Zusammenfassung der Entscheidung

I. Der Sachverhalt (verkürzt)

Die Klägerin war Eigentümerin einer Wohnung in Berlin, die sich gemäß Rechtsverordnung der Landesregierung in einem „angespannten Wohnungsmarkt“ befand. Seit 2009 hat sie die Wohnung an den Beklagten vermietet. Die Nettokaltmiete belief sich auf 460,00 € und ab dem 01.09.2021 auf 497,35 €.

Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte die Klägerin um die Erlaubnis, die Wohnung unterzuvermieten. Die Klägerin erteilte die Erlaubnis für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020.

Der Beklagte verlängerte seinen Auslandsaufenthalt und vereinbarte daraufhin mit Dritten die Untervermietung der Wohnung ab dem 02.02.2020 zu einer Nettokaltmiete von 962,00 € im Monat zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insg. 1.100,00 €). Diese Miete überstieg den zulässigen Höchstbetrag der „Mietpreisbremse“.

Mit E-Mail vom 28.01.2020 bat der Beklagte um die Erlaubnis der erneuten Untervermietung der Wohnung, erhielt jedoch keine Antwort.

Die Untermietenden zogen in die Wohnung ein, wobei der Beklagte einen Satz der Wohnungsschlüssel behielt und persönliche Gegenstände und Kleidung in der Wohnung lagerte.

Nachdem die Klägerin bei einer Wohnungsbesichtigung nur die Untermietenden angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12.01.2022 wegen der unerlaubten Untervermietung ab. Der Beklagte antwortete auf die Abmahnung, die Untervermietung sei zur Kompensation seiner laufenden Kosten für die Wohnung notwendig und erbat erneut die Zustimmung der Klägerin zur Untervermietung.

Daraufhin erklärte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 28.02.2022 die fristlose und hilfsweise die fristgemäße ordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Verurteilung des Beklagten und der Untermietenden zur Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Während des Berufungsverfahrens zogen die Untermietenden aus. Die Parteien haben die Klage daraufhin insoweit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.* Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verurteilt.

(*In diesem Fall hat das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits, und zwar nach billigem Ermessen, zu entscheiden, § 91a Abs. 1 S. 1 ZPO.)

II. Die wesentlichen Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof hat die darauffolgende Revision des Beklagten abgewiesen. Die Klägerin habe einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB, denn sie habe das Mietverhältnis am 28.02.2022 wirksam gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich gekündigt. Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt, weil der Beklagte die Wohnung ohne die Erlaubnis der Klägerin untervermietet und damit seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe. Mietende seien gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis der Vermietenden an Dritte zu überlassen. Diese Vertragsverletzung habe ein Gewicht, das die Kündigung auch nach Würdigung der Umstände des Einzelfalls rechtfertige. Es sei der Klägerin zudem nicht nach § 242 BGB (Verbots eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens) verwehrt, sich auf das formale Fehlen der Untervermietungserlaubnis zu berufen, denn der Beklagte habe auch bei materieller Betrachtung keinen Anspruch auf die Erteilung einer solchen Erlaubnis (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (665)).

Soweit § 553 Abs. 1 BGB Mietenden von Wohnraum einen Anspruch auf die Erlaubniserteilung zur Gebrauchsüberlassung an Dritte gegen die Vermietenden vermittelt, fehle es dem Beklagten an dem erforderlichen berechtigten Interesse

„– ungeachtet des Umstands, dass es dem Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch um den Erhalt seiner Wohnung ging – bereits deshalb, weil der Zweck einer Untervermietung, was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat, schon im Grundsatz – und damit von vornherein – nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen.“

(BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (665)).

B. Der Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB

Die zentrale Rechtsfrage der Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegt damit in der Bestimmung des berechtigten Interesses einer Gebrauchsüberlassung von Wohnraum an Dritte gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift können Mietende die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums verlangen, wenn ihnen nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, es sei denn, die Überlassung kann den Vermietenden nicht zugemutet werden.

Zunächst sollen die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs überblickt werden (I.), um anschließend den Streitstand zum Vorliegen eines berechtigten Interesses bei Gewinnerzielung durch die Untervermietung sowie die Bedeutung der Mietpreisbremse im Lichte des hier besprochenen Urteils des Bundesgerichtshofs näher zu beleuchten (II., III.).

I. Grundsätze der Anspruchsgrundlage

Nicht jede Mitbenutzung der Wohnung stellt auch eine Gebrauchsüberlassung dar. Sie ist insbesondere von dem bloßen Besuch abzugrenzen (Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 540 Rn. 4).

Dritte sind grundsätzlich alle Personen, die nicht Vertragspartei des Mietvertrags sind. Allerdings ist § 553 Abs. 1 BGB im Lichte von Art. 6 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG einzuschränken, indem eine Nutzung der Mietsache durch bestimmte Personen bereits ohne Erlaubnis als vertragsgemäß anzusehen ist. Mietenden ist so insbesondere die Aufnahme von Familienangehörigen gestattet (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, § 540 Rn. 5; Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 540 Rn. 4 mit diversen Beispielen).

Die begehrte Gebrauchsüberlassung muss sich auf einen Teil des Wohnraums beschränken. Dafür lässt der Bundesgerichtshof allerdings bereits genügen, wenn Hauptmietende einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten und persönliche Gegenstände in der Wohnung lagern. (BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 (926 f.)). § 553 Abs. 1 BGB bezwecke, Mietenden eine Wohnung zu erhalten, an der sie festhalten wollen. Darüber hinaus seien keine weiteren qualitativen und/oder quantitativen Anforderungen an die verbleibende Nutzung während der Untervermietung zu stellen. Insbesondere müssen Hauptmietende keinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung erhalten. Die teilweise Überlassung sei daher bloß von der vollständigen Aufgabe abzugrenzen. Nichts anderes erfordere der Schutz gegenläufiger Interessen von Vermietenden, denn diesen sei hinreichend über § 553 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB Rechnung getragen (BGH, Urt. v. 11. 06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 (2718 f.) mit Darstellung des Streitstands).

Die Hauptmietenden müssen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. In ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt hierfür jedes Interesse der Hauptmietenden von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; dazu noch unter II., III.).

Das Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 553 Rn. 4).

Der Anspruch des Hauptmietenden gegen den Vermietenden auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung besteht schließlich nicht, wenn dies den Vermietenden nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Nur hier – und nicht schon im Rahmen der Bestimmung eines berechtigten Interesses – sind etwaige entgegenstehenden Interessen der Vermietenden zu berücksichtigen (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 553 Rn. 5; Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 540 Rn. 11). Von Gesetzes wegen sind insbesondere wichtige Gründe in der Person der Dritten oder die übermäßige Belegung des Wohnraums in den Blick zu nehmen. Ist die Überlassung nur bei einer angemessen Erhöhung der Miete zuzumuten, können Vermietende die Erlaubniserteilung von einer entsprechenden Vereinbarung (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 553 Rn. 6) abhängig machen.

II. Zur Gewinnerzielung

Inwieweit ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB bei einer gewinnbringenden Untervermietung anerkannt werden kann, ist nicht nur grundsätzlich umstritten, sondern auch bejahendenfalls kontrovers zu diskutieren.

1. Berechtigtes Interesse wegen Gewinnerzielung

Zumindest denkbar ist es, einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung zur Erzielung von Gewinn anzuerkennen, also das berechtigte Interesse in der Gewinnerzielung selbst zu sehen. Wenn bereits der Wunsch nach einer finanziellen Ersparnis einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung begründen können soll (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200), könnte ferner angenommen werden, es handele sich bei der Gewinnerzielung um das qualitativ gleiche und damit ebenfalls berechtigte Interesse, lediglich in einer anderen quantitativen Ausprägung (vgl. in diese Richtung zumindest offenlassend Lehmann-Richter, NZM 2024, 744 (745)).

2. Berechtigtes Interesse trotz Gewinnerzielung

Wenigstens könnte die Gewinnerzielung einem berechtigten Interesse aber nicht entgegenstehen. Nach Flatow ist die Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 BGB schlechthin unabhängig von der Höhe der Untermiete. Das berechtigte Interesse leite sich von der Rückkehrabsicht der Hauptmietenden ab. Auch wenn sich ein solches Interesse aus anderen Gründen bejahen lasse, entfalle es nicht deswegen, weil die Untermiete überdies so bemessen ist, dass sie einen Gewinn abwirft (Flatow, NZM 2024, 769 (772 f.)).

Das Landgericht Berlin hat die Problematik – unter anderem in der Berufungsinstanz der hier besprochenen Entscheidung – in die tatbestandliche Voraussetzung der Unzumutbarkeit nach § 553 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB verlagert. Die Ermöglichung der Gewinnerzielung durch die Untervermietung stelle eine zusätzliche, am Markt gesondert vergütete Leistung der Vermietenden gegenüber den Hauptmietenden dar. Die Erteilung der Untervermietungserlaubnis sei dann ohne eine Partizipation der Vermietenden an dem Gewinn der Hauptmietenden nicht zuzumuten (LG Berlin, Urt. v. 27.09.2023 – 64 S 270/22, mit Verweis auf Urt. v. 21.08.2019 – 64 S 266/18; ebenso Streyl, WuM 2024, 437 (440, 444 f.); Lehmann-Richter, NZM 2024, 744 (745 f.)).

3. Kein berechtigtes Interesse – die Argumentation des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichthof sieht die gewinnerzielende Untervermietung, ungeachtet weiterer, für sich betrachtet anzuerkennender Motive der Hauptmietenden zur Untervermietung, mit einem berechtigten Interesse gemäß § 553 Abs. 1 BGB als grundsätzlich unvereinbar an (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (665 f.)):

Die historische Auslegung spreche dagegen. So sah § 14 Reichsmietengesetz vor, dass der für eine Untervermietung entrichtete Mietzins in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzins stehen müsse (RGBl. 1922, S. 277). Die historische Gesetzgebung zeige damit, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen solle, Mietenden eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Vielmehr habe die wesentliche Intention der Schaffung von § 549 Abs. 2 BGB a.F., der Vorgängervorschrift des § 553 BGB, darin bestanden, in einem Interessenausgleich zwischen Vermietenden und Mietenden das Hauptmietverhältnis – auch bei einer wesentlichen Veränderung der persönlichen Gegebenheiten der Mietenden – zu erhalten (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (666 f.) mit Verweis auf BT-Drs. IV/806, S. 9 und das Stenographische Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages vom 29.11.1963, S. 9, 11).

Dieses Verständnis von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB entspreche einem verhältnismäßigen Ausgleich der jeweils von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen von Vermietenden und Mietenden, wonach den Mietenden einer Wohnung das Besitzrecht zur Sicherung der Freiheit und Entfaltung der Persönlichkeit am Ort des regelmäßigen Mittelpunkts der privaten Existenz zugewiesen ist, das Interesse an einer wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung jedoch beim Eigentum im zivilrechtlichen Sinne verbleibe (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (667); ebenso Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (369)).

Dabei werde auch den Interessen der Untermietenden hinreichend Rechnung getragen. Zum einen handele es sich um eine Wertentscheidung des Gesetzgebers, den Bestandsschutz von Untermietverhältnissen schwächer auszugestalten, indem sie an den Bestand des Hauptmietverhältnisses geknüpft sind. Zum anderen schütze die Versagung eines berechtigten Interesses die Untermietenden im Grundsatz vor überhöhten Untermieten (BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, NJW 2026, 664 (667)).

III. Zur Mietpreisbremse

Der Bundesgerichtshof konnte mit seiner vorstehenden Auffassung offenlassen, ob ein berechtigtes Interesse auch schon deshalb zu verneinen ist, weil Untervermietende eine Miete verlangen, die gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstößt.

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf – die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB vorausgesetzt (vgl. § 549 BGB) – die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ist eine höhere Miete vereinbart, ist der Mietvertrag darum nicht unwirksam. Die geschuldete Miete ist jedoch auf das zulässige Höchstmaß beschränkt und Mietende können die unzulässige Miethöhe rügen und die zu viel gezahlte Miete herausverlangen (§ 556g BGB).

Teilweise wird vertreten, ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB bleibe bei der Bestimmung eines berechtigten Interesses nach § 553 Abs. 1 BGB außer Betracht. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien in ihrer Wirkung auf das Untermietverhältnis begrenzt und nicht in das Hauptmietverhältnis hereinzutragen. Der sozialpolitische Zweck der Mietpreisbremse – der Schutz einkommensschwacher Mietenden – werde für Untermietende in sein Gegenteil verkehrt, indem sie bei einer Berücksichtigung im Rahmen von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB um ihre Wohnung gebracht würden. Eine mietpreiswidrige Miete stehe auch nicht ohne Weiteres im Widerspruch mit der Rechts- und Sozialordnung. Vielmehr entfalte der Schutz allein in dem jeweiligen Mietrechtsverhältnis und erst auf die Rüge durch die Mietenden seine Wirkung (Flatow, NZM 2024, 769 (772 f.)).

Die Gegenauffassung betont indes die überindividuelle sozialpolitische Funktion der Mietpreisbremse. Da sie der allgemeinen Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten diene (BT-Drs. 18/3121 S. 15), stehe eine dagegen verstoßende Untervermietung nicht mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang, sodass sich hieran kein berechtigtes Interesse knüpfen könne (LG Berlin, Urt. v. 26.04.2022 – 65 S 221/21; Hinz, WuM 2023, 65 (70); Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (370); zumindest i.E. auch Streyl, WuM 2024, 437 (441)). Andernfalls sei einem kollusiven Zusammenwirken von Vermietenden und Hauptmietenden zu Lasten der Untermietenden Tür und Tor geöffnet (Hinz, WuM 2023, 65 (70); Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (370)).

C. Ausblick

Mit dem hier besprochenen Urteil legt der Bundesgerichtshof eine Entscheidung vor, mit der er sich ausführlich einer Frage zugewandt hat, die in der Literatur bisweilen häufig nur mit knappen Einschätzungen bedacht wurde (siehe hierzu die Darstellung bei Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (368) mwN) und bietet eine grundsätzlich klare Linie zur Beantwortung an. Noch offen bleibt, wie es zu bewerten ist, wenn Hauptmietende den Gewinn nicht unmittelbar aus der Gegenleistung für die Weitergabe des Wohnraums ziehen, sondern aus weiteren Leistungen, die sie im Rahmen des Untermietvertragsverhältnisses erbringen. Einerseits mag zu fragen sein, weshalb Vermietende bei solchen weiteren Leistungsverhältnissen der Hauptmietenden ein Mitspracherecht haben sollen, nur, weil die weitere Leistung (gar zufällig) gegenüber den Untermietenden erbracht wird (vgl. LG Berlin, Urt. v. 11.02.2019 – 64 S 104/18; Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367 (370)). Andererseits kann sich die tatsächliche Möglichkeit eines solchen Gewinns womöglich erst aus der Untervermietung ergeben – etwa bei der Vermietung von Möbeln, die niemand mieten würde, wenn sie nicht zusammen mit einer Wohnung angeboten werden würden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27.09.2023 – 64 S 270/22). In einer Klausur dürfte entscheidend sein, dass nach dieser Maßgabe und den Umständen des Einzelfalls eine nachvollziehbare Begründung gefunden wird, weshalb weitere Leistungen der Hauptmietenden als „Gewinn aus der Untervermietung“ anzusehen sind oder eben nicht.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass in einer gutachterlichen Prüfung regelmäßig nicht nur die ordentliche, sondern auch die außerordentliche Kündigung zu diskutieren sein kann. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 BGB kann ein wichtiger Grund vorliegen, wenn Mietende die Mietsache Dritten unbefugt überlassen. Hier wäre ebenfalls das Bestehen eines Anspruchs auf Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 BGB entgegenzuhalten. Entweder besteht von vorneherein kein Kündigungsgrund, weil die Rechte der Vermietenden nicht in einem erheblichen Maß verletzt sind (Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Wiederhold, BGB, 5. Aufl. 2022, § 543 Rn. 32). Zumindest aber kann der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung greifen, den der Bundesgerichtshof hier auch für § 573 BGB vorgezeichnet hat (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 85. Aufl. 2026, § 543 Rn. 22).

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Charlotte Schippers

Das „neue“ Kaufrecht 2022 – Teil 4: Der Verbrauchsgüterkauf

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Jurastudenten und auch Praktiker werden die Nachricht mit gemischten Gefühlen entgegengenommen haben – mit dem Beginn des Jahres 2022 stehen größere Änderungen im allseits prüfungs- und praxisrelevanten Kaufrecht an. Juraexamen.info gibt einen Überblick über die wichtigsten Änderungen, die aufgrund der Umsetzung der Warenkaufrichtlinie (EU) 2019/771 im Kaufrecht der §§ 433 ff. BGB erfolgen. Hierzu veröffentlichen wir eine Reihe von Beiträgen – in diesem vierten Teil der Reihe steht das Verbrauchsgüterkaufrecht im Fokus.
I. Vorbemerkung zur Richtlinie (EU) 2019/771 (Warenkaufrichtlinie)
Die Warenkaufrichtlinie (WKRL), die die bisher geltende Verbrauchsgüterkaufrichtlinie von 1999 ablöst, trifft entsprechend ihres Zwecks, für ein hohes Verbraucherschutzniveau zu sorgen, s. Art. 1 WKRL, umfangreiche Regelungen, die den Verbrauchsgüterkauf betreffen, und das Verbrauchsgüterkaufrecht enger mit dem allgemeinen Schuldrecht verknüpfen. Auf die im deutschen Verbrauchsgüterkaufrecht umgesetzten Vorschriften der WKRL wird in der Folge an passender Stelle verwiesen. Die Regelungen zu den Verbrauchsgüterkaufverträgen über digitale Produkte (vor allem §§ 475a ff. BGB) sollen hier noch ausgeklammert werden.
II. Die Umsetzung in deutschen Recht
Die neuen Vorgaben für den Verbrauchsgüterkauf sind an vielen Stellen in das deutsche Kaufrecht eingeflossen und haben dort größere und kleinere Änderungen der Rechtslage bewirkt. Eine schrittweise, chronologische Betrachtung der neu gefassten Normen bietet sich an dieser Stelle an.
1. Verbrauchsgüterkauf, § 474 BGB
Zunächst hat § 474 BGB Änderungen erfahren: Der Anwendungsbereich der Vorschriften über den Verbrauchsgüterkauf wurde dabei vor allem begrifflich, auch und insbesondere an die WKRL, angepasst (BT-Drs. 19/31116, S. 14 f.). So heißt es (wie im Weiteren auch) jetzt „Ware“ in § 474 I 1 BGB n.F. statt „beweglicher Sache“, wobei auf die Legaldefinition des § 241a I BGB verwiesen wird. Die Ware ist danach eine bewegliche Sache, „die nicht auf Grund von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder anderen gerichtlichen Maßnahmen verkauft“ wird – das entspricht auch den Richtlinienvorgaben, s. Art. 3 IV b) WKRL. Im Kern ändert sich hierdurch nichts.
Des Weiteren wurde der Anwendbarkeitsausschluss des § 474 II 2 BGB eingegrenzt: Keine Anwendung findet das Verbrauchsgüterkaufrecht danach auf gebrauchte Sachen, die bei öffentlich zugänglichen Versteigerungen verkauft werden – so weit so bekannt (neu ist dabei zunächst lediglich der Verweis auf § 312g II Nr. 10 BGB). Der Ausschluss der Anwendbarkeit erfordert nunmehr jedoch darüber hinaus, dass dem Verbraucher „klare und umfassende Informationen darüber, dass die Vorschriften dieses Untertitels nicht gelten, leicht verfügbar gemacht wurden.“ Zu beachten ist, dass der Begriff „umfassend“ in diesem Kontext weder im BGB noch in Art. 3 WKRL nähere Bestimmung erfahren hat – der Umfang der Informationsobliegenheit des Unternehmers ist damit unklar und wird noch zu konkretisieren sein (Wilke, VuR 2021, 283, 289). Für den Fall, dass es sich um eine Versteigerung aufgrund einer gerichtlichen oder behördlichen Zwangsvollstreckungsmaßnahme handelt, bestehen allgemein keine kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche, § 806 ZPO, § 283 AO (BT-Drs. 19/27424, S. 28).
2. Anwendbare Vorschriften, § 475 BGB
Erhebliche Änderungen finden sich in § 475 BGB n.F., der die auf den Verbrauchsgüterkauf anwendbaren Vorschriften festlegt. Gestrichen wurden § 475 IV, V BGB a.F. hinsichtlich des relativen Verweigerungsrechts des Unternehmers bei Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung, um der geänderten europarechtlichen Rechtslage gerecht zu werden – nach Art. 13 III WKRL nämlich besteht nun ein absolutes Verweigerungsrecht (dazu BT-Drs. 19/27424, S. 29; Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 25).
Relevant ist § 475 III 2 BGB n.F., der neben §§ 445 und 447 II BGB nun auch § 442 BGB für das Verbrauchsgüterkaufrecht ausschließt. Diese Änderung hat zur Folge, dass der Verbraucher auch dann nicht seine Gewährleistungsrechte verliert, wenn er bei Vertragsschluss Kenntnis von dem Mangel hat. Vielmehr müssten für einen Ausschluss der Gewährleistungsrechte die Voraussetzungen des § 476 I 2 BGB n.F. vorliegen; das entspricht den Vorgaben des Art. 7 V WKRL (Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 24).
Auch neu ist § 475 V BGB n.F., der dem Unternehmer in Umsetzung von Art. 14 I WKRL die Rechtspflicht auferlegt, „die Nacherfüllung innerhalb einer angemessenen Frist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher ihn über den Mangel unterrichtet hat, und ohne erhebliche Unannehmlichkeiten für den Verbraucher durchzuführen“. Zu beachten sind dabei die Art der Ware und der Zweck, für den der Verbraucher sie benötigt. Die Gesetzesbegründung stellt klar, dass dies im Umkehrschluss nicht bedeute,

„dass die Nacherfüllung außerhalb von Verbrauchsgüterkaufverträgen nicht innerhalb angemessener Frist durchgeführt werden muss oder mit erheblichen Unannehmlichkeiten für den Gläubiger verbunden sein darf.“ (BT-Drs. 19/27424, S. 29).

Eine Nacherfüllung, welche die hier aufgeführten Pflichten des Unternehmers verletzt – also z.B. zwar erfolgreich, aber mit erheblichen Unannehmlichkeiten verknüpft ist –, hat indes nicht zur Folge, dass der Verbraucher vom Vertrag zurücktreten kann; er kann lediglich die Nacherfüllung ablehnen oder aber Schadensersatz nach § 280 I BGB verlangen, so dessen Voraussetzungen vorliegen (BT-Drs. 19/27424, S. 37).
Neu sind schließlich noch, entsprechend der Richtlinienvorgabe des Art. 16 III WKRL, die in § 475 VI BGB n.F. enthaltenen, folgenden Klarstellungen in Bezug auf Rücktritt und Schadensersatz statt der ganzen Leistung (§ 281 V BGB): Der Verbraucher ist generell bei Rücktritt oder Geltendmachung des Schadensersatzes statt der ganzen Leistung nach § 346 BGB zur Rückgabe der Ware (oder zu Wertersatz) verpflichtet. § 475 VI 1 BGB n.F. legt dem Unternehmer nun die Kostentragungspflicht hinsichtlich der Rücksendekosten auf. Auch weicht die neue Regelung des § 475 VI 2 BGB n.F. von dem Grundsatz ab, dass die sich nach dem Rücktritt ergebenden Verpflichtungen bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags gem. §§ 346 ff. BGB nach §§ 348, 320 BGB i.d.R. Zug-um-Zug zu erfüllen sind: Ein Rückerstattung des Kaufpreises bzw. Schadensersatzleistung durch den Unternehmer muss nach der neuen Rechtslage bereits dann erfolgen, wenn der Verbraucher nachweist, dass er die Ware abgesendet hat.
3. Sonderbestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz, § 475d BGB
Abweichend von §§ 323 II und 440 BGB legt § 475d I BGB n.F. zur Anpassung an Art. 13 IV WKRL fest, wann bei Rücktritt und Minderung, die automatisch wegen § 441 I 1 BGB miterfasst ist, die grundsätzlich nach § 323 I BGB erforderliche Fristsetzung entbehrlich ist. Die Norm erlangt darüber hinaus gem. § 475d II 1 BGB Geltung für den Schadensersatz statt der Leistung, sodass auch die Fristsetzung nach § 281 I BGB in den aufgezählten Fällen nicht notwendig ist; insoweit werden mit § 475d II 2 BGB n.F. die §§ 281 II und 440 BGB für unanwendbar erklärt. § 475d I BGB n.F. enthält fünf Fälle, in denen die Fristsetzung entbehrlich ist:
Nr. 1: Zunächst ist die Fristsetzung dann entbehrlich, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung trotz Ablaufs einer angemessenen Frist ab dem Zeitpunkt der Unterrichtung über den Mangel durch den Verbraucher nicht vorgenommen hat. Das bedeutet, dass der Verbraucher, um die Frist auszulösen, nicht mehr ausdrücklich die Nacherfüllung verlangen muss (Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 41; krit. zum Richtlinientext Wilke, VuR 2021, 283, 290).
Nr. 2: Ein weiterer Grund für die Entbehrlichkeit der Fristsetzung ist das Auftreten eines Mangels trotz der vom Unternehmer versuchten Nacherfüllung. Es besteht damit, als Erleichterung des Rücktritts, die Möglichkeit, bereits nach dem ersten erfolglosen Nacherfüllungsversuch zurückzutreten (Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 42). Das Recht des Verkäufers zur zweiten Andienung wird damit eingeschränkt; § 440 S. 2 BGB kann auf Verbrauchsgüterkäufe nicht mehr angewendet werden (BT-Drs. 19/27424, S. 37).
Zu berücksichtigen ist aber Erwägungsgrund 52 der WKRL, der deutlich macht, dass nicht in jedem Fall ein erfolgloser erster Versuch der Nacherfüllung ein sofortiges Rücktrittsrecht auslöst – Art. 13 IV b) WKRL ist im Zusammenhang mit diesem Erwägungsgrund zu lesen (Wilke, VuR 2021, 283, 290). Hiernach ist eine differenzierte Betrachtung vorzunehmen:

„In bestimmten Fällen könnte es gerechtfertigt sein, dass der Verbraucher Anspruch auf eine sofortige Preisminderung oder Beendigung des Vertrags haben sollte. Wenn der Verkäufer Schritte unternommen hat, um den vertragsgemäßen Zustand der Waren herzustellen, anschließend jedoch eine Vertragswidrigkeit offenbar wird, sollte objektiv bestimmt werden, ob der Verbraucher weitere Bemühungen des Verkäufers, den vertragsgemäßen Zustand der Waren herzustellen, akzeptieren sollte, wobei alle Umstände des Falles wie Art und Wert der Waren und Art und Bedeutung der Vertragswidrigkeit zu berücksichtigen sind. Insbesondere bei teuren oder komplexen Waren könnte es gerechtfertigt sein, dem Verkäufer einen weiteren Versuch zur Behebung der Vertragswidrigkeit zu gestatten. Außerdem sollte berücksichtigt werden, ob vom Verbraucher erwartet werden kann, dass er weiterhin darauf vertraut, dass der Verkäufer in der Lage ist, den vertragsgemäßen Zustand der Waren herzustellen, beispielsweise weil dasselbe Problem zum zweiten Mal auftritt. Gleichermaßen könnte die Vertragswidrigkeit in bestimmten Fällen so schwerwiegend sein, dass der Verbraucher nicht mehr darauf vertrauen kann, dass der Verkäufer in der Lage ist, den vertragsgemäßen Zustand der Waren herzustellen, beispielsweise wenn die Vertragswidrigkeit die Möglichkeit des Verbrauchers zur normalen Verwendung der Waren ernsthaft beeinträchtigt und von ihm nicht erwartet werden kann, darauf zu vertrauen, dass eine Nachbesserung oder Ersatzlieferung durch den Verkäufer dem Problem abhelfen würde.“ (Erwägungsgrund 52 WKRL, Hervorh. d. Verf.)

Nr. 3: Zusätzlich gilt: Bei einem schwerwiegenden Mangel, der den sofortigen Rücktritt rechtfertigt, ist ebenfalls keine Fristsetzung notwendig. Zur Bestimmung, ob ein solch schwerwiegender Mangel vorliegt, ist eine Abwägung der gegenüberstehenden Interessen von Verbraucher und Unternehmer im Einzelfall erforderlich – die genaue Konturierung dieser Abwägung und die Gewichtung der abwägungsrelevanten Belange ist von der Rechtsprechung vorzunehmen (BT-Drs. 19/27424, S. 37 f.).
Nr. 4: Verweigert der Unternehmer die ordnungsgemäße Nacherfüllung, wie sie von §§ 439 I und 475 V BGB n.F. vorgeschrieben wird, kann der Verbraucher ebenfalls ohne Fristsetzung zurücktreten. Ob die Verweigerung berechtigt oder unberechtigt ist, ist nicht entscheidend (BT-Drs. 19/27424, S. 38). Es ist in deutlichem Unterscheid zu §§ 323 II Nr. 1 und 281 II BGB nicht mehr erforderlich, dass der Unternehmer die Nacherfüllung „ernsthaft und endgültig“ verweigert (Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 44).
Nr. 5: Darüber hinaus braucht der Verbraucher dann keine Frist zu setzen, wenn es den Umständen nach offensichtlich ist, dass der Unternehmer nicht ordnungsgemäß nacherfüllen wird.
4. Sonderbestimmungen für Verjährung, § 475e BGB
Neu im BGB aufgenommen ist § 475e BGB: Die Norm regelt besondere Bestimmungen für die Verjährung.
Für den vorliegende Beitrag relevant ist zunächst § 475e III BGB n.F.: Verbraucher sollen die Möglichkeit haben, ihre Gewährleistungsrechte auch kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist geltend zu machen (Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 49). Das legt auch der Gesetzgeber dar:

„Unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass dem Unionsrecht eine möglichst optimale Wirkungskraft zu verleihen ist (effet utile), scheidet eine Gleichsetzung der Länge der Verjährungsfrist mit der Länge der in Artikel 10 Absatz 1 und 2 WKRL bestimmten Gewährleistungsfrist unionsrechtlich aus. Da die Einleitung verjährungshemmender Maßnahmen stets eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, würde eine solche Regelung den Verbraucher faktisch daran hindern, solche Mängel geltend zu machen, die erst zum Ende der Dauer der Gewährleistungsfrist offenbar wurden. Damit würde ein unverändertes Beibehalten der zweijährigen Verjährungsfrist den Vorgaben des Artikel 10 Absatz 5 Satz 2 WKRL nicht gerecht.“ (BT-Drs. 19/27424, S. 40, Hervorh. d. Verf.)

Aus diesem Grund sieht die Vorschrift eine Ablaufhemmung der Verjährung von zwei Monaten ab dem Zeitpunkt vor, zu dem sich der Mangel erstmals gezeigt hat.
Auch § 475e IV BGB n.F. kennt einen weiteren Tatbestand der Ablaufhemmung für den Fall, dass der Verbraucher die Ware „zur Nacherfüllung oder zur Erfüllung von Ansprüchen aus einer Garantie […] dem Unternehmer oder auf dessen Veranlassung einem Dritten übergeben“ hat: Die Verjährung tritt nicht vor Ablauf von zwei Monaten ab dem Zeitpunkt ein, in dem der Verbraucher die nachgebesserte oder ersetzte Ware übergeben wurde. Dies gibt dem Verbraucher die Möglichkeit, die Ware zu überprüfen (BT-Drs. 19/27424, S. 41).
5. Abweichende Vereinbarungen, § 476 BGB
Überarbeitet wurde auch § 476 BGB, der die Möglichkeit zu abweichenden Vereinbarungen zu Lasten des Verbrauchers einschränkt. Im Grunde gleich geblieben ist § 476 I 1 BGB n.F., der grundsätzlich abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Verbrauchers verbietet. Das Umgehungsverbot wurde in § 476 IV BGB n.F. verschoben.
Wichtig ist hier insbesondere die Regelung des § 476 I 2 BGB n.F., die Art. 7 V WKRL umsetzt: Früher waren negative Beschaffenheitsvereinbarungen auch beim Verbrauchsgüterkauf generell möglich (Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 55). Diese Möglichkeit erfährt nun eine Einschränkung, da § 476 I 2 BGB n.F. eine Abweichung von den Anforderungen §§ 434 III oder 475b IV BGB n.F. nur dann gestattet, wenn der Verbraucher vor der Abgabe der Vertragserklärung eigens, also besonders, darüber informiert wurde, dass und inwieweit die objektiven Anforderungen an die Ware nicht erfüllt sind, und dies im Vertrag ausdrücklich und gesondert festgehalten wurde. Besonderes Augenmerk ist dabei auf den Begriff „gesondert“ zu werfen:

„Das Merkmal ,gesondert‘, erfordert, dass die Abweichung hervorgehoben wird, damit der Verbraucher sie bewusst in seine Kaufentscheidung einbezieht. Um eine Abweichung von der objektiven Beschaffenheit zu vereinbaren, reicht es daher nicht aus, diese neben zahlreichen anderen Vereinbarungen in einen Formularvertrag oder separate Allgemeinen Geschäftsbedingungen einzustellen. Die Vertragsunterlagen müssen vielmehr so gestaltet sein, dass dem Verbraucher bei Abgabe seiner Vertragserklärung bewusst wird, dass er eine Kaufsache erwirbt, die von den objektiven Anforderungen an die Vertragsgemäßheit abweicht oder abweichen kann.“ (BT-Drs. 19/27424, S. 42, Hervorh. d. Verf.)

Beim Kaufvertragsschluss online z.B. muss der Unternehmer eine entsprechende Schaltfläche vorsehen, die der Verbraucher betätigen können muss, die Option, ein bereits gesetztes Häkchen abzuwählen, reicht nicht (BT-Drs. 19/27424, S. 42).
Des Weiteren untersagt § 476 II 1 BGB n.F. vertragliche Verjährungsvereinbarungen, die kürzer als zwei Jahre, bei gebrauchten Waren kürzer als ein Jahr sind (dies gestattet Art. 10 VI WKRL ausdrücklich). Für jede Verkürzung der Verjährungsfrist setzt § 476 II 2 BGB n.F. voraus, dass der Verbraucher erneut eigens in Kenntnis gesetzt und die Verkürzung im Vertrag ausdrücklich und gesondert vereinbart wurde. Eine Beschränkung des Anwendungsbereichs von § 476 II 2 BGB n.F. auf Vereinbarungen über die Verkürzung der Verjährung bei gebrauchten Waren erschließt sich nicht (so aber Lorenz, NJW 2021, 2065 Rn. 58) und ist im Wortlaut der Norm auch nicht angelegt. Die höheren Anforderungen an die Vereinbarungen dienen im Wege der Vereinheitlichung der Rechtsklarheit und Vereinfachung der Rechtsanwendung (BT-Drs. 19/27424, S. 43); das gilt für neue wie für gebrauchte Waren.
Kurz gesagt enthält § 476 BGB n.F. also folgende Regelungen: Das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht ist beim Verbrauchsgüterkauf zwingend und Abweichungen zu Lasten des Verbrauchers sind unzulässig. Die Möglichkeit, eine negative Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen, wird eingeschränkt und die Verjährungsverkürzung erhält neue Wirksamkeitserfordernisse. Unverändert bleibt übrigens § 476 III BGB, der die Anwendbarkeit der Absätze 1 und 2 unbeschadet der §§ 307 bis 309 BGB für Schadensersatzansprüche verneint.
6. Beweislastumkehr, § 477 BGB
Der höchst examensrelevante § 477 BGB wurde an Art. 11 I WKRL angepasst, sodass die Beweislastumkehr nach § 477 I 1 BGB n.F. nun ein Jahr ab Gefahrübergang beträgt – zeigt sich der Mangel innerhalb dieser Zeit, wird die Mangelhaftigkeit der Ware bereits bei Gefahrübergang vermutet. Der Kauf lebender Tiere erhält eine Sonderregelung, diesbezüglich gilt weiterhin die Frist von sechs Monaten, § 477 I 2 BGB n.F. Die Mitgliedstaaten hätten sich nach Art. 11 2 WKRL auch für eine generelle Frist für die Beweislastumkehr von zwei Jahren entscheiden können (Ausnahme von der Vollharmonisierung). Der deutsche Gesetzgeber hat sich jedoch bewusst dagegen entschieden, da der Informationsvorsprung über den Zustand der Ware des Verkäufers gegenüber dem Verbraucher, welcher der Grund für die Beweislastumkehr ist, sich verringert und der Käufer den größeren Einfluss auf die Ware und ihren Zustand hat (BT-Drs. 19/27424, S. 44). Dies ist sachgerecht.
7. Sonderbestimmungen für Garantien, § 479 BGB
Eine letzte Anpassung soll hier noch betrachtet werden: § 479 BGB n.F., der Sonderbestimmungen für Garantien enthält, wurde den Richtlinienvorgaben des Art. 17 WKRL entsprechend geändert. Die Transparenzanforderungen an die Garantie wurden erweitert und strenger gefasst, § 479 I Nr. 1-5 BGB n.F. Darüber hinaus ist dem Verbraucher die Garantieerklärung spätestens bei Lieferung der Ware zur Verfügung zu stellen, er muss ihre Mitteilung in Textform also nicht mehr selbstständig verlangen, vgl. § 479 II BGB n.F. und a.F. Darüber hinaus regelt die Norm jetzt einen Mindestinhalt der Herstellergarantie, § 479 III BGB n.F.
III. Summa
Auch für das neue Verbrauchsgüterkaufrecht gilt: Vieles erschließt sich bei gründlicher Lektüre der neuen BGB-Normen. Stellenweise schadet es dabei auch nicht, die WKRL und ihre Erwägungsgründe daneben zu legen – diese enthalten wertvolle Hinweise zur Arbeit mit den neuen Vorschriften und helfen dabei, sich Sinn und Zweck der Regelungen vor Augen zu führen. Vor einer Klausur, die sich im neuen Kaufrecht bewegt, braucht niemand Angst zu haben. Wichtig ist es, sich mit den neuen Normen vertraut zu machen und sie zu kennen. Ein kaufrechtlicher Fall, der sich dazu im Verbrauchsgüterkaufrecht abspielt, sollte sich dann bei sauberer Arbeit mit dem Gesetz und gründlicher Subsumtion gut bewältigen lassen.

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Charlotte Schippers

Wohnraummiete: Schnarchen des Nachbarn als Mangel im Altbau?

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Etwas älter ist das nachfolgend besprochene Urteil des AG Bonn vom 25. März 2010 (Az.: 6 C 598/08). Nichtsdestoweniger ist der Sachverhalt unterhaltsam und sorgte für mediales Aufsehen. Mit dem Fall können einerseits das Basiswissen der Prüflinge im Mietrecht, einem beliebten Examensthema, und andererseits ihre Fähigkeit zur Argumentation mit den Sachverhaltsangaben abgefragt werden. Mithin ist das vorliegende Urteil auch für den Klausursteller im Examen attraktiv und sollte deshalb jedem Examenskandidaten geläufig sein.
Das AG Bonn hatte sich also nun damit zu beschäftigen, ob das Schnarchen eines Mieters für die Mieter der Nachbarwohnung einen Sachmangel an der Mietwohnung darstellt. Wie es dazu kam, ist schnell erzählt:
 
Sachverhalt (leicht abgewandelt und gekürzt)
Geklagt hatten die Mieter (M und N) gegen ihre Vermieterin (V). Die betreffende Altbauwohnung wurde unter anderem als „renoviert“, „modernisiert“ sowie „in ruhiger Lage“ befindlich inseriert. Auch beim dem Telefonat mit der Maklerin wurde auf Nachfrage darauf hingewiesen, dass es sich um eine ruhige Wohnung handle, über der Wohnung sei schließlich nur noch der Speicher. Allerdings war die Wohnung tatsächlich hellhörig. Insbesondere störend für M und N war, dass das Schnarchen des Mieters der unter ihrer Wohnung liegenden Wohnung so laut war, dass sie in ihrem eigenen Schlafzimmer nicht schlafen konnten, was auch zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führte. Ein Hinweis auf fehlende Schallisolierung sowie das Schnarchen erfolgte durch die Maklerin nicht.
V machte geltend, dass sich bisher noch kein Mieter über die schlechte Isolierung beklagt habe. Auch würden Mieter der unter dem schnarchenden Mieter liegenden Wohnung sich nicht darüber beschweren. Außerdem handelt es sich bei dem Haus um eines aus der Gründerzeit: Maßgeblich seien technischen Gegebenheiten zur Zeit der Errichtung des Gebäudes – der Schallschutz sei jedenfalls nicht schlechter als der, der bei Altbauten üblich ist.
M und N rügten eine fehlerhafte Schallisolierung der Wohnung und machten eine Minderung der Miete geltend.
War die Minderung gerechtfertigt?
 
Lösung
Infrage kommt eine Minderung der Miete nach § 536 BGB. Gem. § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aufhebt oder mindert, von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder vollständig oder in angemessener Höhe befreit.
Nach Feststellung, dass ein wirksamer Mietvertrag vorliegt, ist entscheidend, ob der Wohnung ein Mangel anhaftet. Ein Mangel ist jede negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit.
 
I. Zunächst ist die Frage nach einem Mangel mit Blick auf die möglicherweise nicht hinreichende Schallisolierung zu begutachten:
Hierfür ist der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich, vgl. BGH, Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03. So kann der Mieter von einem Altbau ohne besondere Absprachen mit dem Vermieter nicht mehr als einen Mindeststandard, der heutigen Maßstäben gerecht wird, erwarten. Das Gleiche gilt auch für ein modernisiertes Mietobjekt: Dass ein neuzeitlicher Standard bzgl. Schalldämmung etc. eingehalten wurde, kann nicht zugrunde gelegt werden; insbesondere wegen der für Altbauten typischen Deckenkonstruktionen. Da der Schallschutz aber, wie auch gutachterlich festgestellt wurde, nicht schlechter war als der, der bei Altbauten üblich ist, kann hierin also kein Mangel begründet werden.
 
II. Auch in den Schnarchgeräuschen des Nachbarn liegt kein Mangel:

„Zum einen kann bei der Anmietung einer Altbauwohnung, die regelmäßig über die für Altbauwohnungen charakteristischen Holzbalkendecken – (und damit nach Feststellungen des Sachverständigen einhergehend auch über geringeren Schallschutz) – verfügt, vom Mieter nicht vorausgesetzt werden, dass keinerlei Wohngeräusche der Nachbarn in die Wohnung dringen. […] Darüber hinaus haben die Parteien auch keine weitergehende Vereinbarung über den Schallschutz der Mietsache getroffen, wonach das aus der Nachbarwohnung durchdringende Geräusch eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit und damit einen Mietmangel darstellte.“

Der Mangel kann nach Auffassung des AG Bonn hierüber nur dann begründet werden,

„wenn die Parteien über den allgemein von einen (sic!) Altbau zu fordernden Schallschutz hinaus eine Vereinbarung dahingehend getroffen hätten, dass jedwede Wohngeräusche, auch solche mit einer tiefen Frequenz nicht aus der Nachbarwohnung zu vernehmen seien“.

Es untersuchte demnach noch, ob nicht eine Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der nachbarlichen Wohngeräusche getroffen wurde.
 
1. Eine solche könnte sich durch die Werbung für die Wohnung als „in ruhiger Lage“ begründen lassen. Allerdings sind nach der Verkehrsauffassung hiermit Lage und Außenverhältnisse gemeint, nicht aber die Geräuschquellen im Haus, sodass dies ausscheidet.
 
2. Die Vereinbarung, es handle sich um eine „ruhige Wohnung“ mit Bezug auf den darüber gelegenen Speicher spricht ebenfalls gegen eine Vereinbarung darüber, dass sonstige Wohngeräusche nicht zu vernehmen wären:

„Die Vereinbarung einer „ruhigen Wohnung” bezieht sich nach der Verkehrsanschauung in erster Linie auf das Wohnverhalten der Mitmieter und den damit einhergehenden Wohngeräuschen, insbesondere im Hausflur, Balkonen und Kellerräumen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass zur Begründung des Merkmals „ruhige Wohnung” nach dem Vortrag der Kl. auf den über der Wohnung liegenden Speicher Bezug genommen worden ist. Dass es sich vorliegend um ein „unruhiges Haus” handele, wonach durch entsprechendes Wohnverhalten der Mitmieter mannigfaltige Wohngeräusche in die Wohnung der Kl. dringen, wurde von den Kl. schon nicht vorgetragen.

 
3. Eine weitere Auslegung dahingehend, dass eine Zusicherung getroffen werden sollte, dass über den normalen Schallschutz hinaus das Durchdringen sämtlicher Wohngeräusche, auch solcher wie Schnarchen des Nachbarn, ausgeschlossen sei, kann demnach nicht stattfinden. Dies bedürfe einer detaillierteren Vereinbarung, die dies ausdrücklich aufgreift.
Folglich liegt kein Mangel vor.
 
III. Damit waren M und N, da kein Mangel vorliegt, nicht zur Minderung der Miete gem. § 536 BGB berechtigt.
 
Fazit
Es zeigt sich, dass es in Fällen wie diesen auf die Kenntnis mietrechtlicher Gewährleistung ankommt. Infrage kommt beispielsweise auch die Überlegung, wie sie im Originalfall zugrunde lag, ob ein Kündigungsfolgeschaden geltend gemacht werden kann: Dabei käme es auf ein Kündigungsrecht von M und N an, also wiederum auf das Vorliegen eines Mangels. Maßgeblich geht es darum, die relevanten Punkte strukturiert in der Prüfung unterzubringen.

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Samuel Ju

Sehr gute Rechtsprechungsübersicht über die examensrelevanten Probleme im Strafrecht BT 2009 / 2010

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Wer auf der Suche nach einer guten Rechtsprechungsübersicht über einige aktuelle examensrelevante Probleme des Strafrecht BT 2009 / 2010 ist, dem empfehle ich die Übersicht aus ZAP Heft 15/2010, F 22 R, S. 651 zu finden auch unter folgendem Link auf der Seite von RA Detlef Burhoff, RiOLG a.D., Münster/Augsburg.

Inhaltsverzeichnis
I. Zueignungsdelikte
1. Schwere Misshandlung nach Vollendung einer Raub- bzw. Erpressungstat
2. Abredewidrige Verwendung einer Tankkarte
3. Strafzumessung bei Bagatelldiebstählen
II. Erschleichen einer Beförderungsleistung (§ 265a StGB)
III. Verkehrsstraftaten
1. Unerlaubtes Entfernen vom Unfallort (§ 142 StGB)
2. Gefährlicher Eingriff in den Straßenverkehr/Straßenverkehrsgefährdung (§§ 315b, 315c StGB)
a) Konkreter Schädigungsvorsatz
b) Verkehrsspezifische Gefahr
c) Beinaheunfall
d) Konkrete Gefährdung einer Sache von bedeutendem Wert9
IV. Urkundsdelikte

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Dr. Simon Kohm

Examensfall: Kölner U-Bahn Bau

Die Ereignisse um den Kölner U-Bahn Bau muten an wie der typisch skurrile Sachverhalt einer Examensklausur: „Polier P wies aus Geldmangel zwei seiner Arbeiter an, Eisenbügel an einen Schrotthändler….“. Für die Nicht-Rheinländer: Das Kölner Stadtarchiv war vor gut einem Jahr in sich zusammengestürzt, als Grund gelten die Bauarbeiten in nahe liegenden U-Bahn Tunneln. Bei dem Unglück kamen zwei Studenten ums Leben, ebenso waren erhebliche Sachschäden zu verzeichnen. Wie sich jetzt herausstellte, hatte ein Polier selbst oder durch Anweisung mehrere Stahlstützen aus der damaligen Baugrube entfernt bzw. entfernen lassen, um diese dann zu verkaufen. Ob dies allerdings Grund für den Einsturz ist, ist noch nicht geklärt und wird offenbar momentan eher bezweifelt. Die vorstehenden Ereignisse könnten ohne weiteres in einer Klausur oder Mündlichen Prüfung insbesondere strafrechtlich zu erörtern sein.
§ 242 StGB durch Ansichnehmen der Stützstreben
Im Rahmen des objektiven Tatbestandes ist insbesondere zu diskutieren, ob eine Wegnahme und damit der Bruch fremden und Begründung neuen Gewahrsams zu verzeichnen ist. Hier gilt es, genau zu definieren. Gewahrsam meint die tatsächliche, von einem Herrschaftswillen getragene Sachherrschaft, deren Umfang von der Verkehrsitte bestimmt wird. Sicher kann bejaht werden, dass der P als „Vorarbeiter“ (Mit-) Gewahrsam an der Sache hatte, denn er kann in tatsächlicher Art und Weise bestimmten, wie auf der Baustelle zu verfahren ist. Fraglich leibt allerdings, ob der nicht etwas untergeordneten Gewahrsam innehatte, sodass ein Bruch des übergeordneten Gewahrsams durchaus noch möglich ist. Hier könnte beispielsweise der Bauleiter oder Projektleiter einen übergeordneten Gewahrsam haben. Hier wäre der Sachverhalt auf Anhaltspunkte zu kontrollieren. Wichtig ist, die Probleme des gelockerten Gewahrsams (Bauleiter muss nicht anwesend sein) und des mehrstufigen Gewahrsams zu erkennen und sich im Rahmen einer nachvollziehbaren Begründung zu entscheiden. Wenn man hier einen Gewahrsamsbruch verneinen will, dann ist die Unterschlagung gem. § 246 StGB zu prüfen.
§ 263 StGB
Laut aktueller Nachrichten wurde gegen die Betroffenen ebenso ein Ermittlungsverfahren wegen Betruges eingeleitet. Ich kann mir momentan allerdings nicht genau vorstellen, aus welchen Gründen genau.
Denkbar wäre vorliegend ein Betrug zu Lasten des Bauleiters oder der Stadt durch Unterlassen, wenn vorgegeben wird, dass man alle Stahlträger eingebaut wurden. Eine Garantenstellung könnte man noch aus Ingerenz herleiten, Probleme dürfte allerdings der Vermögensschaden machen, hier müsste auf den Sachverhalte geachtet werden.
Denkbar wäre aber ebenso ein Betrug an dem Eisenhändler, wenn verschwiegen wird, dass es sich bei den besagten Teilen um Diebesgut handelt. Eine Täuschung und eine Vermögensverfügung wären dann zu bejahen, problematisch bleibt der Vermögensschaden. Hier wären dann Einzelheiten des zivilrechtlichen Eigentumserwerbs zu erörtern. Da die Sachen nicht im Eigentum des Poliers sind, kommt allenfalls ein gutgläubiger Erwerb in Betracht, der aber wiederum am Abhandenkommen scheitert, vgl. § 935 I BGB. Ein mittelbarer Besitz des P ist jedenfalls schon auf Grund des Fehlens eines BMV ausgeschlossen.
Weiß der Schrotthändler von dem Diebesgut, ist die Hehlerei, § 259 StGB zu prüfen.
§ 303 StGB durch Nichteinbau der Stahlstützen, zu beachten: §§ 304, 305, 305a
Hier könnte sich der P strafbar gemacht haben hinsichtlich der Gebäude und des Bibliotheksbestandes. Im Rahmen des objektiven Tatbestandes ist im Rahmen der Kausalität zu prüfen, ob das verhalten des P für die eingetretenen Schäden ursächlich war. Was in der Praxis sicherlich viele Gutachter auf den Plan rufen wird, ist in der Klausur im Sachverhalt vorgegeben. Auch sollte im Rahmen der §§ 303 ff StGB genau definiert werden und auch die „Exoten“ §§ 304 ff StGB nicht außer Acht gelassen werden, gerade im Hinblick auf den Bibliotheksbestand. Hier lohnt einfach mal ein Blick ins Gesetz und die gängigen Lehrbücher.
Problematisch im Rahmen des subjektiven Tatbestandes ist der Vorsatz, hier ist eine Abgrenzung vorzunehmen zur Fahrlässigkeit. Hier muss der dolus eventualis genau definiert werden und eine genau Abgrenzung erfolgen, hier kurz: Für den Eventualvorsatz reicht, dass der Täter die Möglichkeit (Möglichkeitstheorie) eines Erfolgseintritts sieht und die sich daraus ergebenden Folgen (im Rechtssinne) billigt. Vorliegend ist nicht auf die Hemmschwellentheorie einzugehen, dafür aber der Sachverhalt zu kontrollieren. Gerade im Hinblick auf die Sachkunde des P könnte man einen Vorsatz im Rahmen der §§ 303 ff. StGB bejahen.
§ 222 StGB wegen Nichteinbaus der Stahlträger
Beide Studenten sind tot. Aber auch hier muss der Kausalitätsnachweis positiv erfolgen (s.o. und im Rahmen des Sachverhalts). Im Rahmen der Zurechnung sehe ich keine Probleme. Der Tod von Menschen bei groben Baumägeln ist weder atypisch, noch selbst verschuldet. Anderes könnte die Sache liegen, wenn die Baustelle abschließend von einem unabhängigen Sachverständigen kontrolliert wurde. Aber selbst dann müsste man zu dem Ergebnis kommen, dass dies den Zurechnungszusammenhang nicht sperren kann. Die anderen Tatbestandsmerkmale sehe ich als unproblematisch an. Im Rahmen der Abgrenzung Vorsatz und Fahrlässigkeit müsste man wohl im Rahmen der Tötungsdelikte zu dem Ergebnis kommen, dass lediglich Fahrlässigkeit vorliegt, Stichwort: Hemmschwellentheorie.
Wie gesehen, bieten die genannten Ereignisse den idealen Sachverhalt für eine Examensprüfung, z.B. kombiniert mit Täter /Teilnehmerproblematik und Zusatzfragen aus der StPO.

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