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Die Eigenbedarfskündigung im Lichte der aktuellen Rechtsprechung

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Wir freuen uns heute einen Gastbeitrag von Subir Banerjee veröffentlichen zu können. Der Autor hat in Gießen und Frankfurt am Main mit dem Schwerpunkt Steuerrecht und internationalem Recht studiert und ist seit 2011 wissenschaftlicher MA bei einer international ausgerichteten Großkanzlei in Frankfurt am Main im Bereich Steuerrecht.
Die Eigenbedarfskündigung
Sowohl in der anwaltlichen Praxis als auch in der juristischen Ausbildung spielt das Mietrecht eine wichtige Rolle. Herausragende Bedeutung kommt damit auch der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr. 2 BGB als ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters zu. Demnach steht dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach dem Gesetzeswortlaut insbesondere dann vor, wenn

„der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Die Intention des Gesetzgebers hierbei ist verständlich: Wenn jemand Eigentümer einer Immobilie ist, dann sollte es ihm auch möglich sein, nach Wunsch darin zu wohnen. Dieses Recht des Vermieters steht allerdings – wie so oft – im Spannungsfeld mit den Rechten des Mieters.
Diesen trägt der Gesetzgeber durch § 574 BGB Rechnung. Hiernach kann

„der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Die Begründungspflicht des Vermieters gem. § 573 Abs.3 BGB und das Widerspruchsrecht des Mieters, entspringen dem Gedanken, dass Mieter eines Wohnobjektes dieses regelmäßig über einen langen Zeitraum genutzt und ein hohes Alter erreicht haben und deshalb besonderes schutzbedürftig sind. Sie können oft aufgrund ihrer Krankheit oder ihres Alters kaum dazu gezwungen werden, ihre vertraute Umgebung zu verlassen und einen strapaziösen Umzug auf sich zu nehmen.
Die Abwägung dieser widerstreitenden Interessen im Einzelfall macht dieses Thema überaus beliebt für die Einschaltung eines Anwalts in der Praxis und die Anfertigung von juristischen Examensklausuren in der Theorie.
Da die Vielfalt der vorstellbaren Konstellationen zu diesem Themenkomplex nicht nur anhand der Gesetzlektüre und –auslegung behandelt werden können, ist es wichtig, die aktuelle Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex im Auge zu behalten.
Im Folgenden soll eine zusammenfassende Übersicht über die aktuellen Entscheidungen zu diesem Thema geboten werden.
Übersicht aktueller Urteile zur Eigenbedarfskündigung
Unzumutbarkeit aufgrund fortgeschrittenen Alters
Verschiedene Gerichte haben sich schon mit der Frage befasst, ob ein fortgeschrittenes Alter und erhebliche körperliche Beschwerden eines Mieters im Zusammenhang mit einer langen Wohndauer in der streitgegenständlichen Immobilie eine Härte im Sinne des § 574 BGB darstellen kann.
Das AG Dieburg (Az. 20 C 29/12) stufte es in diesem Zusammenhang als unzumutbar ein, einer 83-jährigen Frau wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Betroffene konnte durch mehrere ärztliche Gutachten belegen, dass sie in ihrer Bewegungsfähigkeit derart eingeschränkt wurde, dass ein Aus- und Umzug unmöglich war. Das Gericht sah es weiterhin als entscheidend an, dass die klagende Eigentümerin bereits beim Erwerb gewusst hatte, dass die Immobilie seit vielen Jahren von der beklagten älteren Dame bewohnt wird.
Das LG Frankfurt/Main (Az. 2-11 S 110/11) mutete dagegen einem 84-jährigen Mieter einen Umzug zu. Das Gericht stufte dabei die Interessen des Vermieters als schutzwürdiger ein. Dieser wollte seiner vierköpfigen Familie eine größere Wohnung und damit insbesondere seinen Kindern bessere Entwicklungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen. Die widrigen Umstände des Beklagten, der seit vier Jahrzehnten in der streitgegenständlichen Wohnung lebte und teilweisen körperlichen Behinderungen unterworfen war, sah das Gericht als nicht maßgeblich an, da er trotzdem noch ausreichend mobil für einen Umzug sei.
Begünstigter Personenkreis
Wie geschildert, hat der Vermieter gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Fraglich ist jedoch, welche Personen zu diesem Kreis der Angehörigen des Vermieters zählen. Bei Kindern und Eltern des Eigentümers gibt es keine Zweifel. Nach einem klarstellenden Urteil des BGH (Az. VII ZR 159/09) zählen daneben auch Nichten und Neffen dazu. Der BGH erkannte zwar die fehlende Gesetzesbegründung in dieser Hinsicht, urteilte aber, dass

„die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen“

auch in anderen Rechtsgebieten deutlich für eine Einbeziehung auch in diesem Fall spreche. Ausdrücklich nennen die Richter in dem Zusammenhang das Zeugnisverweigerungsrecht, das die Geschwisterkinder haben.
Eigenbedarfskündigung aufgrund beruflicher Zwecke
Der Personenkreis des Eigenbedarfes ist nicht das einzige auslegungsbedürftige Merkmal der zitierten Norm. Fraglich ist ebenso, ob der Vermieter das Mietverhältnis auch dann ordentlich kündigen darf und „die Räume als Wohnung […] benötigt“, wenn dort ausschließlich berufliche Zwecke verfolgt werden sollen. Im konkret zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.
Der BGH (Az. VIII ZR 330/11) hielt fest, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegen kann. Zur Begründung führte der BGH aus, dass dieser Fall aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten sei, als der in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB ausdrücklich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gelte umso mehr, wenn sich wie vorliegend die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden. Der BGH betonte jedoch auch, dass dieses berechtigte Interesse andere Umstände, insbesondere das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 BGB nicht automatisch ausschließen würde. Eine solche Härte könne jedoch im vorliegenden Fall nicht nachgewiesen werden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Aufgrund der weitläufigen Bekanntheit des Eigenbedarfs als Kündigungsgrund hat es nicht lange gedauert bis „clevere“ Vermieter auf die Idee kamen, einen Eigenbedarf vorzutäuschen und nach dem Auszug des Mieters die Wohnung für eine deutlich höhere Miete neu vermietete oder zu einem besseren Preis zu verkaufen. In einem solchen Fall wehrte sich im Räumungsprozess der Mieter und machte Zweifel an dem vorgetragenen Eigenbedarf geltend. Daraufhin schlossen die Parteien einen Vergleich, wonach sich der Mieter zum Auszug Zug-um-Zug gegen Zahlung von Umzugskostenhilfe und dem Verzicht auf den Anspruch der Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter verpflichtete.
Es kam wie es kommen musste: Nach Auszug des Mieters wurde die Immobilie verkauft. Als der Mieter dies bemerkte verlangte er Schadenersatz von dem ehemaligen Vermieter. Er trug vor, dass es jetzt schließlich klar sei, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei. Da er nunmehr mehr Miete bezahle und auch höhere Umzugskosten gehabt habe, wolle er einen Ausgleich dafür.
Der ehemalige Vermieter weigerte sich zu bezahlen. Der Mieter habe schließlich den Eigenbedarf stets bestritten und sich trotzdem auf den Vergleich eingelassen. Daher wäre selbst eine Täuschung nicht kausal für den Schaden.
Das AG München (Az. 474 C 19752/11) entschied, dass ein Mieter grundsätzlich vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl kein Eigenbedarf besteht. Zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters muss jedoch ein Kausalzusammenhang bestehen. Allein der Abschluss eines Räumungsvergleiches führe noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität. Es komme dabei insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt hätten. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf bestehe, könne darin ein Verzicht auf Schadenersatzansprüche gesehen werden. Entscheidungserheblich sei es daher, ob die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs einen „Schlussstrich“ unter die Vertragsbeziehung setzen wollten oder ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens eines Eigenbedarfs als Grundlage für den Vergleich diente.
Vorliegend habe der Mieter bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich diente daher auch dazu, den Streit über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs zu beseitigen. Die umfangreichen Regelungen des Vergleichs (Umzugskostenbeihilfe, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zeigten, dass das Ver-tragsverhältnis endgültig beendet werden sollte. Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters bestehe daher nicht mehr.
Angebot einer Alternativwohnung
In der Praxis ist vor allem folgende Konstellation relevant: Der Vermieter ist Eigentümer mehrerer Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Diese hat er auch alle vermietet. Fraglich ist, ob diesen Vermieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine Anbietpflicht hinsichtlich einer anderen leerstehenden Wohnung im gleichen Haus trifft.
Im vorliegenden Fall kündigte der Vermieter mehrerer Wohnungen eines Hauses aufgrund Eigenbedarfs einem seiner Mieter. Allerdings wurde nach Kündigung und vor Auszug eine identische Wohnung in demselben Mehrfamilienhaus frei. Die Wohnung wurde modernisiert. Der Beklagte zog aus, bevor die Modernisierungsarbeiten fertig gestellt wurden. Dann wurde die Wohnung neu vermietet. Während dieses ganzen Zeitraums bot der Vermieter die neu zur Vermietung stehende Wohnung den beklagten Mietern nicht an. Dies führte dazu, dass die Mieter zu der Ansicht kamen, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei.
Das AG Köln (Az. 205 C 3/12) urteilte, dass eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich wird, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet.
Nach den gerichtlichen Ausführungen besteht eine solche Anbietpflicht dann, wenn eine Wohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs frei steht. Gleiches gelte aber auch in Fällen, in denen diese nach dem Ausspruch der Kündigung frei wird. In diesem Fall müsse der Vermieter dem Mieter unverzüglich ein Mietangebot hinsichtlich dieser Wohnung unterbreiten. Dabei handele es sich nicht nur um eine Obliegenheit, sondern eine echte nachvertragliche Pflicht, aus der sich unter Umständen auch Schadensersatzansprüche ergeben können.
Somit muss der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus zur Anmietung anbieten, sofern diese vermietet werden soll.Geschieht dies nicht, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich gem. § 242 BGB.
Weiterhin stellt das Gericht fest, dass eine Anbietpflicht auch für solche Wohnungen bestehe, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren möchte. Ein Eingriff in Art. 14 GG liege jedenfalls nicht vor, wenn hierfür ein Zeitfenster von 8 Monaten besteht.
Anders würde es sich nur dann verhalten, wenn auch diese freigewordene Wohnung durch den Eigentümer selbst oder durch einen Angehörigen genutzt werden sollte.
Kurzfristige Kündigung wegen Eigenbedarfs
Das Gesetz sieht keinen Ausschluss der Geltendmachung eines Eigenbedarfs in zeitlicher Hinsicht vor. Demzufolge könnte ein Vermieter eine Woche nach Einzug eines Mieters dessen Auszug aufgrund Eigenbedarfs fordern. Dies könnte dem Mieter einen rechtsmissbräuchlichen Gestaltungsspielraum eröffnen. Der BGH (Az. VIII ZR 233/12) hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter in einer derartigen Konstellation wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs.1, Abs.2 Nr.2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Die Beklagten bewohnten seit drei Jahren eine Wohnung der Klägerin als diese das Mietverhältnis mit der Begründung kündigte, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Das sahen die Mieter als rechtsmissbräuchlich, insbesondere weil die Kündigung nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei.
Der BGH urteilte, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar gewesen sei, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.
Der Eigenbedarf sei somit erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen.
Anforderungen an die Begründung eines Eigenbedarfs (1)
In jüngsten Entscheidungen sich die Rechtsprechung mit den Anforderungen befasst, die an die Begründung eines Eigenbedarfs gem. § 573 Abs.3 BGB zu stellen sind.
Der BGH (Az. VIII ZR 284/13) hatte es dabei mit folgendem Fall zu tun: Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Tochter benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Die Beklagten sahen die Kündigung als unwirksam an, da der Lebensgefährte nicht namentlich benannt worden war. Ihrer Meinung nach sei der Grund der Eigenbedarfskündigung deshalb nicht ausreichend glaubhaft gemacht worden.
Der BGH entschied, dass es nicht erforderlich sei, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis in § 573 Abs.3 BGB solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung solle dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, ermöglichen, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Dies gelte umso mehr, da eine Auswechselung des Kündigungsgrundes dem Vermieter verwehrt sei.
Diese Anforderungen seien erfüllt, wenn im Falle der Eigenbedarfskündigung die Eigenbedarfsperson – vorliegend die Tochter – identifizierbar benannt und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt worden ist. Dabei reiche die Angabe aus, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zusätzlicher Angaben bedürfe es nicht.
Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarf (2)
Das die Begründung allerdings auch nicht ausreichend sein kann, belegt folgender Fall: Der Vermieter einer etwa 100 qm großen Wohnung in Berlin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Als Kündigungsgrund gab er an, dass er die Wohnung für seine 17-jährige Tochter benötige. Diese beende nächstes Jahr das Abitur und wolle nach Berlin ziehen. Dort sei ein Praktikum vorgesehen. Die Tochter müsse unbedingt in diese Wohnung ziehen, da nur bei dieser Wohnung die Möglichkeit bestehe, einen Zugang zum Garten zu schaffen. Die anderen Wohnungen des Vermieters seien mit nur etwa 70 qm für die Tochter zu klein oder der Zugang zum Garten nicht möglich. Die Mieter lehnten die Kündigung ab, worauf der Vermieter Räumungsklage erhob.
Das AG Köpenick (Az. 14 C 16/13) sah die Kündigung wegen Eigenbedarfs als nicht gerechtfertigt an. Das Tatbestandsmerkmal „benötigen“ sei nicht erfüllt. Hierunter sei zu verstehen, dass der Vermieter die Wohnung braucht, um anderweitige Nachteile zu vermeiden. Der bloße Wunsch, die Wohnung zu nutzen, genüge nicht.
Im konkreten Fall fehle an einem ernsthaften und nachvollziehbaren Erlangungswunsch. Die Tochter des Vermieters habe weder einen Ausbildungsplatz, noch einen Studienplatz und verfüge über kein eigenes Einkommen. Der Praktikumsplatz selbst sei gar nicht in Berlin, sondern in Henningsdorf und beginne erst später. Warum eine einkommenslose Frau, die keinerlei Verpflichtungen habe und alleine wohnen möchte, eine über 100qm große Wohnung zuzüglich Terrasse und Garten „benötige“ im Sinne des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, konnte dem Gericht nach dessen Auffassung nicht ausreichend nachgewiesen werden.
Fazit
Jeder der aufgezeigten Sachverhalte eignet sich bestens für eine Examensklausur. Selbstverständlich kommt es in einer Klausursituation nicht nur auf das Ergebnis, sondern vielmehr auf die Argumentation an. Dieser Eindruck wird durch die teilweise divergierenden Entscheidungen der unterschiedlichen Gerichte belegt. Allerdings kann es von erheblicher Bedeutung sein, durch Lektüre der aufgezeigten Entscheidungen ein Gefühl für die Auslegung der maßgeblichen Tatbestandsmerkmale zu bekommen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die reine Gesetzeslektüre und entsprechende Auslegung in vielen Fällen nicht weiter hilft.

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Zaid Mansour

Rechtsprechungsübersicht in Zivilsachen

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In den letzten Wochen ist eine Vielzahl von – in materiell-zivilrechtlicher Hinsicht – examensrelevanten Gerichtsentscheidungen ergangen, die im Folgenden überblicksartig dargestellt werden sollen. Da in den meisten Fällen die Entscheidungsgründe noch nicht veröffentlicht wurden, sei insoweit auf die entsprechenden Pressemitteilungen verwiesen.
I. BGH, Urteil v. 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 (Examenstipp!)
Die Entscheidung darf als besonders examensverdächtig eingestuft werden, da sich zum einen mit ihr zivilrechtliches Standardwissen (wie etwa die AGB-Kontrolle) vortrefflich abfragen lässt und sie zum anderen einen Sachverhalt zum Gegenstand hat, dem aufgrund der Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle, eine erhebliche Praxisrelevanz beigemessen werden kann.

 Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.
Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf Andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht. (Pressemiteilung)

II. BGH, Urteil v. 20.03.2013 – VIII ZR 233/12
Der BGH hat in diesem Fall entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraumietvertrages wegen eines bei Abschluss des Vertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs, kein rechtsmissbräuchliches Verhalten begründet.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen. (Pressemitteilung)

III. BGH, Urteil v. 13.03.2013 – VIII ZR 186/12
Der BGH hat sich im Rahmen dieses Verfahrens mit der Frage beschäftigt, ob der Käufer eines mit einer gelben Umweltplakette versehenen Gebrauchtfahrzeugs den (privaten) Verkäufer auf Gewährleistung in Anspruch nehmen kann, wenn die Voraussetzungen für die Erteilung der Plakette mangels Einstufung des Fahrzeugs als „schadstoffarm“ nicht erfüllt sind und es deshalb in Umweltzonen nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann. (Pressemitteilung)
 IV. OLG Hamm, Urteil v. 23.01.2013 – I-8 U 281/11
Das OLG Hamm hatte sich im vorliegenden Fall mit der Frage der Zulässigkeit des Widerrufs eines Haustürgeschäfts zu beschäftigen und dabei entschieden, dass die 14-tägige Widerrufsfrist nicht gilt, wenn ein Anleger im Rahmen eines Haustürgeschäfts einem geschlossenen Investmentfond beitritt und dabei unzutreffend über das ihm zustehende gesetzliche Widerrufsrecht belehrt wurde.

Der Kläger und seine Ehefrau hatten im Januar 2008 nach mehrfachen, in ihrem Wohnhaus in Detmold durchgeführten Beratungsgesprächen entschieden, sich zum Zwecke der Kapitalanlage mit einer Einlage an einem Investmentfonds der Beklagten zu beteiligen. Nachdem sie über 22.000 Euro eingezahlt hatten, erklärten sie im Dezember 2009 den Widerruf ihrer Beteiligungen. Die Beklagte hat gemeint, der Beitritt beruhe nicht auf einem Haustürgeschäft. Die Beitrittserklärung sei zudem im Dezember 2009 nicht mehr zu widerrufen gewesen, weil die dafür vorgesehene Frist zuvor abgelaufen sei. Die Anleger seien bei Abgabe ihrer Beitrittserklärung ordnungsgemäß belehrt worden. Der Kläger und seine Ehefrau klagten auf Feststellung seit Dezember 2009 nicht mehr als Gesellschafter an der beklagten Fondsgesellschaft beteiligt zu sein.
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts haben der Kläger und seine Ehefrau ihren im Januar 2008 erklärten Beitritt gemäß §§ 355, 312 BGB wirksam widerrufen. Auf den Beitritt zu einem Fonds in der Form einer Personengesellschaft seien die Regeln über den Haustürwiderruf anzuwenden. Ein Haustürgeschäft liege vor. Dem Beitritt seien fünf Verhandlungen vorausgegangen, bei denen zusammenhängende Inhalte besprochen worden seien. Deswegen habe eine fortwirkende Überraschungssituation vorgelegen.
Der Widerruf sei im Dezember 2009 möglich gewesen, weil beim Beitritt keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt worden sei. In der hierzu verfassten Erklärung sei versäumt worden, den Anleger darauf hinzuweisen, dass er im Falle eines Widerrufs lediglich Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben habe, da sich seine Rechte nach den Grundsätzen über die fehlerhafte Gesellschaft richteten. Diese Folge gelte auch für den Kläger und seine Frau, nachdem ihr Beitritt zu der Fondsgesellschaft in Vollzug gesetzt worden sei. Sie hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Einlage, sondern auf ein ihnen nach gesellschaftsvertraglicher Abwicklung möglicherweise zustehendes Abfindungsguthaben, das aber noch geklärt werden müsse. (Pressemitteilung – juris).

V. OLG Hamm, Urteil v. 15.01.2013 – I-9 U 84/12
Das Judikat betrifft die Reichweite der Verkehrssicherungspflicht des Veranstalters einer Treibjagd gegenüber den Eigentümern und Pächtern von nahe zum Jagdgebiet gelegenen Grundstücken. Danach trifft den Jagdveranstalter gegenüber den Inhabern nicht unmittelbar angrenzender Grundstücke keine anlassunabhängige Informations- bzw. Hinweispflicht hinsichtlich des bevorstehenden Jagdgeschehens und damit einhergehender Schussgeräusche.

Der Kläger aus Hamm hielt auf in der Nähe von Ahlen gepachteten Weideflächen mehrere Pferde. Er hat vom beklagten Arzt aus Ahlen Schadensersatz aus Anlass einer Treibjagd vom 04.10.2004 verlangt. Diese Jagd hatte der Beklagte in einem von den gepachteten Weideflächen ca. 100 m entfernt liegenden Waldgebiet veranstaltet. Nach der Behauptung des Klägers soll das Jagdgeschehen – insbesondere durch die von diesem ausgehenden Schussgeräusche – drei seiner Pferde auf der Weide in Panik versetzt haben. Hierdurch hätten sich die Tiere erhebliche Verletzungen zugezogen, eines habe notgetötet werden müssen. Für den hierdurch entstandenen Schaden in Höhe von ca. 23.500 Euro habe der Beklagte, so der Kläger, aufzukommen, weil weder er noch der Grundstückeigentümer von der bevorstehenden Jagd unterrichtet worden seien. Insoweit habe der Beklagte ihm obliegende Verkehrssiche-rungspflichten verletzt. […]
Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes ist der Beklagte als Veranstalter der Jagd zwar grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu schaffen, um eine Schädigung anderer durch das Jagdgeschehen zu verhindern. Der Beklagte sei deswegen aber nicht verpflichtet gewesen, den Kläger als anliegenden Pächter über die bevorstehende Treibjagd zu unterrichten. Auf die mit einer Jagd verbundenen Schussgeräusche habe nicht hingewiesen werden müssen. Schussgeräusche gehörten für sich genommen zu einer waldtypischen Geräuschkulisse und seien insoweit als Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen. Sie seien nur unter besonderen Umständen schadensträchtig, etwa wenn ein Schuss in unmittelbarer Nähe eines Reiters abgegeben werde. Derartige Umstände seien im vorliegenden Fall nicht feststellbar. Die vom Kläger gepachtete Weide habe außerhalb des bejagten Waldgebietes gelegen, ohne unmittelbar an dieses anzugrenzen. Nach dem Jagdkonzept des Beklagten hätten auch keine Schüsse in unmittelbarer Nähe der Pferde abgegeben werden sollen. Selbst wenn sich einzelne Jagdteilnehmer hieran nicht gehalten hätten, was der Kläger bereits nicht dargelegt habe, sei der Beklagte für ein solches vom Jagdkonzept abweichendes Verhalten nicht einstandspflichtig, weil es für ihn nicht vorhersehbar gewesen sei. (Pressemitteilung-juris, Hervorhebung durch d. Autor)

Da die Entscheidung nicht rechtskräftig ist und das Verfahren derzeit unter dem Az. VI ZR 91/13 beim BGH anhängig ist, erscheint es ratsam den Fall künftig im Auge zu behalten.
 
 
 

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Samuel Ju

BGH: Zu den Informationspflichten eines Vermieters im Falle des Freiwerdens einer vergleichbaren Wohnung nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

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In einem Urteil vom 13.10.2010 (VIII ZR 78/10) hat der Bundesgerichtshof seine ständige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters bei während der Kündigungsfrist frei werdenden, vergleichbaren Wohnungen im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bekräftigt und zudem präzisiert, dass der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, also Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss, um die Anbietpflicht ordnungsgemäß zu erfüllen.
Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Bonn, in der er zusammen mit seiner ebenfalls in Anspruch genommenen Ehefrau lebt. Die klagende Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.01.2009. Vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im ersten Obergeschoss desselben Hauses eine andere Mietwohnung der Klägerin frei. Die Klägerin vermietete diese Wohnung anderweitig neu, ohne sie zuvor den Beklagten angeboten zu haben. Die Beklagten verklagte sie auf Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht gab der Klage auf die Berufung der Vermieterin statt. Dagegen legten die Beklagten Revision ein.
Hintergrund
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Vermieter, der einem Mieter berechtigterweise wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt hat, verpflichtet, diesem eine ihm im selben Haus zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anzubieten (BGH NJW 2009, 1141). Tut er dies nicht, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Kündigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam
Die Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat. Er bekräftigt seine Rechtsprechung, wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigterweise kündigende Vermieter dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, ist die ausgesprochene Kündigung nach dieser Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.
Wie erfüllt der Vermieter seine Anbietpflicht ordnungsgemäß?
Der BGH hat bezüglich der Anbietpflicht präzisiert, dass der Vermieter für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Anbietpflicht den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung, nämlich Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen, informieren muss.
Examensrelevanz
Dieses Urteil lässt sich wunderbar zusammen mit weiteren aktuellen BGH Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung zu einem Klausurfall kombinieren. Examensrelevant in diesem Themenkreis ist insbesondere die Entscheidung des BGH zur Kündigung des Vermieters wegen Wohnbedarfs einer Nichte, wozu wir auch bereits einen Artikel geschrieben hatten.

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Samuel Ju

BGH Urteil: Eigenbedarfskündigung: Vermieter kann wegen Wohnbedarfs einer Nichte kündigen

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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 27.1.2010 entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.
Sachverhalt
Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Entscheidung und Lösung
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 II BGB geregelt:
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
Examensrelevanz
In der mietrechtlichen Examensklausur ließe sich diese neue BGH Entscheidung beispielsweise mit einer Räumungsklage verbinden. Dabei wäre in etwa nach folgendem Schema vorzugehen:
Anspruch auf Räumung der Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB
I. Mietvertrag wirksam zustande gekommen?
II. Beendigung des Mietverhältnisses
1. durch Zeitablauf gemäß § 542 Abs. 2, 549 Abs. 1 BGB
2. durch Kündigung
a) Beendigung durch fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 549 Abs. 1, 569 BGB
b) Beendigung durch ordentliche Kündigung nach §§ 573 Abs. 2, 568, 573c Abs. 1 S. 1 BGB
aa) Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB
aaa) Berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 – 3 BGB
Hier zu prüfen: Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
nun nach BGH auch bei Nichte (+)
bbb) Schriftliche Darlegung des Eigenbedarfs, § 573 Abs. 3 S. 1 BGB
bb) Wirksame Kündigungserklärung
aaa) Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB
bbb) Zugang der Kündigungserklärung nach § 130 BGB
cc) Ablauf der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB
– Grundsatz: § 573c Abs. 1 S. 1 BGB, spätestens bis zum dritten Werktag,
Kündigung dann mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam
oder Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 S. 2 BGB
dd) Kein wirksamer Widerspruch mit Verlängerungsverlangen gemäß § 574 BGB
Der Klausurersteller könnte das aktuelle BGH Urteil aber auch zum Anlass nehmen, das Urteil vom 16.7. letzten Jahres zur Eigenbedarfskündigung einer BGB Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung abzuprüfen. Denn dieser Sachverhalt entspricht eher dem Niveau einer Examensklausur, da man auch einige zusätzliche Probleme wie die Teilrechtsfähigkeit und Grundbuchfähigkeit der GbR, die Stellvertretung der GbR bei der Kündigung in die Klausur mit einbauen und die Mietrechtskenntnisse (§§ 566, 577a BGB) etwas genauer abfragen könnte.
BGH – Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09
AG Baden-Baden – Urteil vom 1. Juli 2008 – 7 C 150/08
LG Baden-Baden – Urteil vom 26. Mai 2009 – 2 S 9/09
Quelle: BGH, Karlsruhe, den 27. Januar 2010

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Dr. Gerrit Forst

Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

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BGH-Pressemitteilung Nr. 155/09:
„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Die Klägerin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, erwarb ein Wohnanwesen in München. Erklärter Zweck der Gesellschaft ist die Eigennutzung der Wohnungen durch die Gesellschafter. Die Beklagte ist aufgrund eines mit den Voreigentümern des Anwesens geschlossenen Mietvertrages vom 18. August 1983 Mieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Anwesens. Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters K. zum 31. März 2007. Mit der Klage hat die Klägerin Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.
Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.
Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.“
Bewertung: Der 8. Senat führt mit dem Urteil seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR fort. Bereits im Jahr 2007 hatte er entschieden, dass eine GbR grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters (!) kündigen kann (Urt. v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 = ZIP 2007, 1955 = MDR 2007, 1301)

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