OLG Dresden: Vorvertragliche Aufklärungspflicht des Gewerberaummieters

Mit Beschluss vom 27.07.2012 – Az. 5 U 68/12 entschied das OLG Dresden einen Fall, der so oder in ähnlicher Konstellation Eingang in Examensklausuren erhalten könnte.
I. Sachverhalt
In der Sache beabsichtigte der Mieter eines Textileinzelhandelsgeschäfts in seinem Ladenlokal ausschließlich Textilien der Marke „Thor Steinar“ zu verkaufen, obwohl er dem Vermieter auf Nachfrage vor Vertragsschluss mitgeteilt hat, er werde eine große Anzahl von Marken anbieten, von denen die o.g. nur eine von vielen sei. Der Vermieter sprach die außerordentliche Kündigung aus und machte vor Gericht einen Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend. Daneben wurde der Vertrag vom Vermieter wegen arglistiger Täuschung i.S.d. § 123 Abs. 1 BGB angefochten.
II. Rechtliche Würdigung
Es kam also vorliegend entscheidend darauf an, ob ein Kündigungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB gegeben war.

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

In Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (siehe zu einem ähnlich gelagerten Fall: BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/08) sah das entscheidende Gericht in dem Verhalten des Mieters eine Verletzung seiner vorvertraglichen Aufklärungspflicht und bejahte somit im Ergebnis das Vorliegen eines Kündigungsgrundes und gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Zwar bestehen im Grundsatz keine Aufklärungspflichten, da es Sache der Vertragsparteien sei, ihre Interessen dergestalt wahrzunehmen, dass sie sich selbst die entscheidungsnotwendigen Informationen beschaffen müssen (BGH, NJW 2004, 2674). Ausnahmsweise besteht hingegen dennoch eine vorvertragliche Aufklärungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die erkennbar von besonderer Bedeutung für die Entscheidung der anderen Vertragspartei zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung gegenüber der anderen Vertragspartei nach Treu und Glauben erwartet werden kann (vgl. BGH, NJW 2006, 2618 f.). Da die Vermieterin bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses ihre Bedenken gegen die ominöse Textilienmarke äußerte, hätte der Mieter sie zumindest auf die theoretische Möglichkeit hinweisen müssen, dass die Marke „Thor Steinar“ in seinem Geschäft eine nicht nur untergeordnete Rolle spielen könnte.
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und ein daran anknüpfender bereicherungsrechtlicher Anspruch wurde vom Gericht nicht geprüft, weil es darauf im vorliegenden Fall nach Bejahung des Kündigungsgrunds aus  § 543 Abs. 1 BGB nicht mehr ankam.
III. Fazit
Die Grundsätze vorvertraglicher Aufklärungspflichten gehören zum absoluten Standardwissen und werden in Examensklausuren immer wieder gerne abgefragt. Es ist daher zu empfehlen, sich mit möglicherweise in Betracht kommenden Fallkonstellationen auseinanderzusetzen (s. dazu hier).