Notiz: BGH zur Einordnung von Mischmietverhältnissen

Mit Urteil vom 09.07.2014 (Az.: VIII ZR 376/13) hat der BGH entschieden, nach welchen Kriterien die rechtliche Einordnung eines sog. Mischmietverhältnisses, also eines Mietverhältnisses, das zum Teil Wohnraummiete, zum Teil Gewerberaummiete zum Gegenstand hat, erfolgt.
Die Kläger des der Entscheidung zugrunde liegenden Falls waren Vermieter eines Objekts, das von den beklagten Mietern zum Teil zum Betrieb einer Hypnosepraxis, zum anderen Teil zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis ohne Angabe eines Kündigungsgrundes. Fraglich war, ob die Kündigung wirksam war, was nur dann der Fall sein konnte, wenn das Mietverhältnis insgesamt als Gewerberaummiete zu beurteilen wäre.
Die Rechtsprechung ist sich grundsätzlich darüber einig, dass derartige Mischmietverhältnisse im Ganzen zu beurteilen sind und entweder den Regeln der Wohnraum- oder Gewerberaummiete (Miete über Wohnraum: §§ 549 ff. BGB, Gewerberaummiete: Nach § 578 BGB sind nur einzelne Vorschriften über die Wohnraummiete anwendbar) insgesamt unterfallen. Das Gericht der Vorinstanz (KG Berlin – Urteil vom 12. August 2013 – 8 U 3/13) hatte das Mietverhältnis insgesamt als Gewerberaummiete beurteilt, da die Beklagten mit der betriebenen Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt verdienten. Der BGH war anderer Ansicht. Nach seiner Meinung bestünde kein allgemeiner Grundsatz, dass in derartigen Mischmietverhältnissen der gewerblich genutzte Teil maßgeblich sei. Vielmehr sei der Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts nach der auf die jeweilige Nutzung entfallenden Fläche, dem Anteils an der Gesamtmiete sowie dem im Einzelfall genutzten Mietvertragsformular zu bestimmen. Im vorliegenden Fall sei schon die fehlende Befristung des Mietverhältnisses für eine Gewerberaummiete untypisch. Zudem sei im Zweifel das gesamte Mietverhältnis als Wohnraummiete gemäß §§ 549 ff. BGB zu klassifizieren, da ansonsten die Regelungen über die Wohnraummiete, die maßgeblich am Gedanken des Mieterschutzes orientiert seien, unzulässig umgangen werden könnten. So lag der Fall nach Einschätzung des BGH auch hier. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte sei das gesamte Mietverhältnis als Wohnraummiete zu qualifizieren.
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