Mietrecht – Kündigungsauschluss in AGB für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam

Verstoß gegen Generalklausel des § 307 BGB?
In einem Urteil vom 08.12.2010 (VIII ZR 86/10) entschied nun der BGH, dass in einem Mietvertrag die formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses für einen längeren Zeitraum als vier Jahre unwirksam ist. Die Rechtswidrigkeit einer solchen Klausel stützten die Richter dabei auf die Generalklausel des AGB-Rechts, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Hiernach sind ganz allgemein alle Klauseln unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Konkretisierung der Generalklausel durch Wertungen des § 557a BGB
Was im konkreten Fall gegen Treu und Glauben verstößt, hat der BGH mithilfe der gesetzgeberischen Wertung von § 557a BGB konkretisiert.
„Der Senat bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist.“
Achtung: genaue Berechnung des Zeitraums
Wichtig bei der Berechnung des 4-Jarhres-Zeitraums sind die genauen Anfangs- und Enddaten. Hier urteilte der BGH anders als die Vorinstanz. Diese hatte die Klausel noch für wirksam gehalten, da nur ein Kündigungsverzicht von vier Jahren vorläge. Durch die sich daran anschließende ordentliche Kündigungsfrist sei zwar insgesamt eine Bindung von über vier Jahren erzielt, darauf komme es aber bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Klausel nicht an.
Der BGH urteilte insofern strenger. Man müsse – wie auch bei § 557a BGB – mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses beginnen (und nicht dem Beginn des Mietverhältnisses). Was den Endpunkt des zulässigen Zeitraums betrifft, so differenziert der BGH nicht wie die Vorinstanz zwischen Kündigungsverzicht und Kündigungsfrist. Die Kündigung müsse jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein. Eine sich an den Verzichtszeitraum noch anschließende Frist ist damit ebenfalls zu berücksichtigen. Dies überzeugt: Für die Einschränkung des Mieters spielt es keine Rolle, wie genau die lange zeitliche Bindung zustande kommt. Vier Jahre sind damit als absolute Obergrenze für die Bindung des Mieters an den Vertrag zu verstehen.