Examensrelevante Neuerungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013

In der aktuellen NJW berichtet Flatow über das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (s. dazu NJW 2013, 1185). Das Mietrechtsänderungsgesetz soll schwerpunktmäßig die wenig examensrelevante energetische Sanierung erleichtern und es gibt auch einige wenige Änderungen im Kündigungsrecht. Darüber hinaus soll aber auch – und das ist insbesondere für mündliche Prüfungen examensrelevant – das sog.  „Mietnomadentum“ bekämpft werden. Des Weiteren soll die Vollstreckung mietrechtlicher Ansprüche verbessert werden, was zumindest für Referendare im Assessorexamen relevant sein kann und auch wird. Die examensrelevanten Änderungen traten am 01.05.2013 in Kraft.
„Berliner Räumung“ nun Gesetz

Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt [nämlich § 885a ZPO]. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt (Quelle: BMJ).

Räumungstitel gegen Dritte

Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen [vgl. hierzu § 940a Abs. 2 ZPO] (Quelle: BMJ).

Darüber hinaus schreibt die ZPO nunmehr vor, Räumungssachen vorrangig und beschleunigt im Geschäftsgang der befassten Gerichte zu bearbeiten, vgl. nunmehr § 272 Abs. 4 ZPO.
Neue Art der Sicherungsanordnung 

Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken [siehe hierzu den neuen § 283a ZPO] (Quelle: BMJ).

Unterbindung des sog. „Münchener Modells“

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen darf nicht durch das sogenannte Münchener Modell umgangen werden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen  (Quelle: BMJ).

Die vorgenannte Schutzlücke wurde durch die Einführung eines neuen § 577a Abs. 1a BGB geschlossen.