Examensklassiker: Elterliche Grundstücks- und Immobilienschenkungen an ihre beschränkt geschäftsfähigen Kinder

Ein absoluter Klausurklassiker ist die schenkweise Übereignung von dinglich belasteten Grundstücken an beschränkt Geschäftsfähige, deren aufkommende Probleme nachstehend von unserer Autorin Annika Flamme erörtert werden. Die Kernfrage in diesem Zusammenhang ist die nach der etwaigen rechtlichen Nachteilhaftigkeit von rechtsgeschäftlicher causa und Verfügungsgeschäft. Wegen des Abstraktionsprinzips müssen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft jeweils separat auf ihre rechtliche Vorteilhaftigkeit überprüft werden. Die Trennung zwischen beiden Geschäften ist auch für das Verständnis der Problematik essenziell.

I. Die rechtliche Vor- bzw. Nachteilhaftigkeit der rechtsgeschäftlichen causa

Die Schenkung (§ 516 BGB) bringt als einseitig verpflichtendes Rechtsgeschäft grundsätzlich keinen Nachteil für den beschenkten beschränkt Geschäftsfähigen mit sich. Ein Nachteil kann aber entstehen, wenn zu Gunsten des Schenkers ein Rücktrittsvorbehalt vereinbart wird, da dann eine persönliche Haftung des beschränkt Geschäftsfähigen aus § 346 BGB entstehen kann, die nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist oder eine Schenkung unter Auflage vorliegt (vgl. Schulze BGB/Dörner, 12. Aufl. 2024, § 107 Rn. 4).

II. Die rechtliche Vor- bzw. Nachteilhaftigkeit des Verfügungsgeschäfts

Grundsätzlich ist ein Eigentumserwerb für den Minderjährigen wirksam, weil dieser für ihn keine rechtlichen Nachteile birgt (BeckOK BGB/Wendtland, 74. Edition, Stand: 1.5.2025, § 107 Rn. 8). Mit dem Eigentumserwerb erlangt der beschränkt Geschäftsfähige – jedenfalls dem Grunde nach – schließlich eine zusätzliche Rechtsposition, ohne selbst eine Verpflichtung auferlegt zu bekommen.
Dies kann beim Eigentumserwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie oftmals anders zu beurteilen sein.
Denn insoweit gilt, dass die Übereignung nicht mehr lediglich rechtlich vorteilhaft ist, wenn mit ihr die Belastung mit Verpflichtungen einhergeht, für die der beschränkt Geschäftsfähige nicht nur dinglich mit dem erworbenen Grundstück/der erworbenen Immobilie, sondern vielmehr auch persönlich mit seinem Vermögen haftet.

1. Fälle vorteilhafter und nachteilhafter Verfügungsgeschäfte

Überträgt man das vorstehend Gesagte auf die typischen Belastungen, die mit einem Grundstücks- bzw. Immobilienerwerb einhergehen, ergibt sich das Nachstehende: Die Belastung eines Grundstücks mit einem Grundpfandrecht in Gestalt einer Hypothek oder Grundschuld geht mit keinem rechtlichen Nachteil einher. Denn insoweit kann der Minderjährige im ungünstigsten Fall nur das Grundstück wieder verlieren, haftet aber nicht darüber hinaus in Person (vgl. BGH, Beschl. v. 25.11.2004 – V ZB 13/04). Die Haftung ist schließlich immer auf das Grundstück beschränkt (vgl. §§ 1147, (1192) BGB). Gleiches gilt bei der Vereinbarung einer Rückauflassungsvormerkung, da auch insoweit die Vormerkung allenfalls geeignet ist, den rechtlichen Vorteil wieder einzuschränken, jedoch keinesfalls zu einer Haftung des beschränkt Geschäftsfähigen mit seinem sonstigen Privatvermögen führt. Und selbst bei den mit der Eigentumsposition an einem Grundstück verbundenen gewöhnlichen öffentlichen Grundstückslasten (z.B. die jährlich anfallende Grunderwerbssteuer) ist eine ähnliche Betrachtung angezeigt. Zwar erfolgt die Befriedigung selbiger nicht aus dem Grundstück selbst, jedoch ist eine Genehmigung mit Blick auf den Schutzzweck des § 107 BGB nicht erforderlich, da die Haftung bei wirtschaftlicher Betrachtung und in Relation zum Grundstückswert derart gering ist, dass eine Verweigerung der Genehmigung aus diesem Grund sehr lebensfern erschiene (BGH, Besch. v. 25.11.2004 – V ZB 13/04).

Anders beurteilt es sich im Umkehrschluss zu vorstehenden Ausführungen, wenn die Übereignung Verpflichtungen mit sich bringt, die über das Erworbene hinaus gehen. Dann ist die Übereignung rechtlich nachteilig und nicht bereits nach § 107 Fall 1 BGB wirksam, sodass es der Zustimmung der gesetzlichen Vertreter bedarf. Praxisrelevant sind vor allem zwei Konstellationen:

• Wenn die Übereignung auch rechtliche Verpflichtungen mit sich bringt, ist sie nicht rechtlich vorteilhaft, weil der Minderjährige für solche Verpflichtungen in Person einstehen müsste. Das ist zum Beispiel beim Erwerb eines vermieteten Grundstücks/einer vermieteten Immobilie der Fall, weil der Minderjährige dann Partei des Mietvertrags würde, § 566 BGB.
• Rechtlich nachteilhaft ist weiterhin der Erwerb einer Eigentumswohnung durch den Minderjährigen: Der mit dem Eigentumserwerb verbundene automatische Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) begründet bereits einen rechtlichen Nachteil, weil jedes Mitglied der WEG für die Verbindlichkeiten jener Gemeinschaft nicht nur mit der Immobilie selbst, sondern auch mit seinem privaten Vermögen haftet (BGH, Beschl. v. 30.9.2021 – V ZB 206/10)

Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem nicht vermieteten/verpachteten Grundstück durch einen Minderjährigen ist hingegen lediglich rechtlich vorteilhaft gemäß § 107 Fall 1 BGB, sodass bei einer Übertragung durch die Eltern auf ihr minderjähriges Kind keine Genehmigung eines Ergänzungspflegers erforderlich ist (BGH, Beschl. v. 18.4.2024 – V ZB 51/23).

2. Das (un)problematische Insichgeschäft im Rahmen des Verfügungsgeschäfts?

Ein Sonderproblem im Rahmen rechtlich nachteilhafter Grundstücksübereignungen stellt sich dar, wenn die gesetzlichen Vertreter selbst als „Schenker“ ihren minderjährigen Kindern solch belastete Grundstücke schenkweise übereignen wollen.

Diese Konstellation und ihre gutachterliche Lösung sollen hier anhand eines Beispielfalls aufgezeigt werden:

Sachverhalt

Die Eltern (M und V) des beschränkt geschäftsfähigen Kindes K sind Eigentümer eines vermieteten Grundstücks. Mit notariell beurkundetem Vertrag haben sie das Eigentum schenkweise auf K übertragen, wobei K dabei von M und V vertreten wurde.

Liegt eine wirksame Auflassung im Sinne von §§ 873 Abs. 1 1. Alt., 925 Abs. 1 S. 1, 2 BGB vor?

Lösungsvorschlag:

I. Die Eltern (M und V) und K müssten sich dinglich in der Form des § 925 Abs. 1 S. 1 BGB geeinigt haben (Auflassung).

1. In formaler Hinsicht ist dabei die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (nach S. 2 jeder Notar) erforderlich, vgl. § 925 Abs. 1 S. 1 BGB. An der Erfüllung der formellen Voraussetzungen bestehen keine Zweifel.
2. K hat selbst jedoch keine Willenserklärung abgegeben (und hätte dies aufgrund der rechtlichen Nachteilhaftigkeit des Rechtsgeschäftes (s.o.) auch nicht wirksam tun können).

Es könnte jedoch eine den Voraussetzungen von § 164 BGB entsprechende Stellvertretung durch die Eltern vorliegen.

a) Zulässigkeit der Stellvertretung

Es müsste eine Stellvertretung bei der Auflassung zulässig sein. § 925 Abs. 1 S. 1 BGB ist gerade nicht das Erfordernis einer persönlichen Anwesenheit zu entnehmen (MüKo BGB/Ruhwinkel, 9. Aufl. 2023, § 925 Rn. 19)).

Somit ist eine Stellvertretung bei der Auflassung zulässig.

b) Eigene Willenserklärung im fremden Namen

M und V haben durch die Annahme des Antrags der Eigentumsübertragung eine eigene Willenserklärung im Namen des K – also offenkndig – abgegeben, vgl. § 164 Abs. 1 BGB.

Je nach Ausführlichkeit der Sachverhaltsangaben wären hier in der Klausur umfassendere Subsumtionen erforderlich.

c) Mit Vertretungsmacht

M und V müssten nach § 164 Abs. 1 S. 1 BGB innerhalb der ihnen zustehenden Vertretungsmacht gehandelt haben.

aa) Grundsätzlich ergibt sich ihre Vertretungsmacht aus §§ 1626 Abs. 1, 1629 Abs. 1 S. 1, 2 BGB.

bb) Es könnte vorliegend jedoch ein Ausschluss der Vertretungsmacht vorliegen.

(1) M und V stehen auf beiden Seiten des Geschäfts – auf der einen Seite selbst (als Veräußerer) und auf der anderen Seite in Vertretung für ihr beschränkt geschäftsfähiges Kind (auf Erwerberseite). Dann aber entsteht ein Insichgeschäft gemäß § 181 BGB und es wäre grundsätzlich ein Ausschluss der Vertretungsmacht gegeben, sodass es zum Wirksamwerden des Rechtsgeschäfts der Zustimmung eines Ergänzungspflegers bedürfte, § 1809 BGB.

(2) Es könnte jedoch eine Ausnahme vom Ausschluss der Vertretungsmacht vorliegen. Nach § 1824 Abs. 2 BGB, auf den § 1629 Abs. 2 S. 1 BGB verweist, bleibt § 181 BGB unberührt.

(a) Eine Gestattung als gesetzliche Ausnahme des § 181 BGB kommt vorliegend nicht in Betracht.

(b) Als ungeschriebene Ausnahme ist aber allgemein anerkannt, dass mangels der Gefahr einer Interessenkollision die Regelung des § 181 BGB teleologisch zu reduzieren ist, wenn ein rechtlich lediglich vorteilhaftes Geschäft vorliegt (vgl. dazu BeckOK/Schäfer, 75. Edition, Stand: 1.8.2025, § 181 Rn. 19 m.w.N.; MüKo BGB/Schubert, 10. Aufl. 2025, § 181 Rn. 34 m.w.N).

Aufgrund der sich als Folge der Übereignung ergebenden Konsequenz des § 566 BGB handelt es sich bei der Auflassung jedoch um ein rechtlich nachteilhaftes Rechtsgeschäft (s.o.).

(c) Es kommt jedoch eine weitere gesetzliche Ausnahme in Betracht: Nach § 181 BGB kann „ein Vertreter […] ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht“.

Die Auflassung könnte lediglich die Erfüllung der Verbindlichkeit aus dem Schenkungsvertrag (§ 516 BGB) sein.

In der Klausur wäre hier dann inzident unter Verwertung der Sachverhaltsangaben ausführlich das Zustandekommen und die Wirksamkeit des Schenkungsvertrags zu prüfen. Hierbei stellt sich grundsätzlich wieder das Problem des Insichgeschäftes und des Ausschlusses der Vertretungsmacht. Hier ist dann aber sauber herauszuarbeiten, dass der zugrundeliegende – notariell beurkundete – Schenkungsvertrag, § 516 BGB, wegen des Abstraktionsprinzips für den Minderjährigen rechtlich vorteilhaft iSv § 107 Fall 1 BGB ist und § 181 BGB deshalb (wie unter (b) erläutert) teleologisch zu reduzieren wäre, sodass die Eltern ihr Kind im Ergebnis im Rahmen des schuldrechtlichen (!) Geschäfts (Schenkungsvertrag) vertreten konnten (nochmals: die für den Minderjährigen negative Folge des § 566 BGB knüpft eben erst an das Verfügungsgeschäft und nicht bereits an die rechtsgeschäftliche causa an, sodass der Schenkungsvertrag für sich betrachtet keinen rechtlichen Nachteil mit sich bringt, s.o.). Damit stellte sich die Übereignung als bloße Erfüllung einer Verbindlichkeit im Sinne des § 181 BGB dar, sodass eine Ausnahme vom Ausschluss der Vertretungsmacht vorläge und die Stellvertretung letztlich doch möglich wäre.

(3) Bei Wirksamkeit der Auflassung und der Möglichkeit der Übereignung ohne Bestellung eines Ergänzungspflegers würden K dann doch die sich aus dem Verfügungsgeschäft ergebenden Nachteile treffen. Dies erschiene vor dem Hintergrund des Minderjährigenschutzes jedoch zirkelschlüssig.

Fraglich ist, inwiefern dieser Konflikt gelöst werden kann.

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Lösung derartiger Fälle mehrmals geändert:

(a) In früherer Rechtsprechung wurde dem Problem auf oben genannte Weise und strikte Gesetzesanwendung begegnet: Schenkungsvertrag und Übereignung wurden als getrennte Rechtsgeschäfte angesehen. Den rechtlich vorteilhaften Schenkungsvertrag könnte der Minderjährige nach § 107 Fall 1 BGB selbst wirksam annehmen (bzw. hier: die Eltern könnten infolge teleologischer Reduktion trotz § 181 BGB vertreten) und die Genehmigung zur Annahme der Auflassung (bzw. hier: die Vertretung bei der Auflassung) könnte der gesetzliche Vertreter dann unbeschadet des § 181 BGB als reine Erfüllung einer Verbindlichkeit erteilen (BGH, Urt. v. 10.11.1954 – II ZR 165/53).

(b) Diese Rechtsprechung gab der BGH im Jahre 1980 jedoch auf und schloss sich der Gesamtbetrachtungslehre an: Nach dieser Lehre sollte die Vorteilhaftigkeit eines Rechtsgeschäfts nach einer Gesamtbetrachtung des dinglichen und des schuldrechtlichen Geschäftes beurteilt werden. Wenn dann das Verfügungsgeschäft rechtlich nachteilig war, sollte der gesetzliche Vertreter trotz rechtlicher Vorteilhaftigkeit des Verpflichtungsgeschäfts nicht nach § 181 BGB zur Zustimmung (bzw. hier: Vertretung) befugt sein (BGH, Beschl. v. 9.7.1980 – V ZB 16/79). Dies stellte eine auf Kritik gestoßene Durchbrechung des Abstraktionsprinzips dar (vgl. z.B. Jauernig, JuS 1982, 576 (577)).

(c) Nunmehr, nachdem der BGH wieder von der Gesamtbetrachtungslehre abgerückt ist, wird der Minderjährigenschutz durch eine teleologische Reduktion von §§ 1824 Abs. 1 Nr. 1 a.E., 181 aE. BGB-nF in dem Sinne gewährleistet, dass die Ausnahme des § 181 BGB BGB a.E. (“Erfüllung einer Verbindlichkeit”) nur gilt, sofern das Verfügungsgeschäft mindestens rechtlich neutral ist: Bringt das Verfügungsgeschäft jedoch einen rechtlichen Nachteil mit sich, soll der rechtlich vorteilhafte Schenkungsvertrag zwar wirksam sein, aber wegen der Nichtanwendbarkeit von § 181 BGB a.E. wegen der sich aus dem Verfügungsgeschäft ergebenden Nachteile nicht erfüllt werden können (BGH, Beschl. v. 25.11.2004 – V ZB 13/04 und/oder (vgl. Zum Streitstand MüKo BGB/Spickhoff, 10. Aufl. 2025, § 107 Rn. 53) BGH, Beschl. v. 30.9.2010 – V ZB 206/10).

(d) Der letzten Ansicht ist in der Klausur zu folgen. Es empfiehlt sich, die anderen Ansichten (in einer Klausur) höchstens kurz darzustellen und schnell mit dem Argument des effektiven Minderjährigenschutzes (a) bzw. des Verstoßes gegen das Abstraktionsprinzips (b) abzulehnen.

In dem vorliegenden Fall ist das Verfügungsgeschäft wegen der Folge des § 566 BGB rechtlich nachteilig (s.o.). Aufgrund der rechtlichen Nachteilhaftigkeit der Auflassung ist (nach der letzten und vorzugswürdigen Ansicht) der Ausnahmefall der §§ 1824 Abs. 1 Nr. 1 aE, 181 aE BGB unanwendbar.

(4) Somit bleibt es beim Ausschluss der Vertretungsmacht von M und V.

cc) M und V handelten mithin ohne Vertretungsmacht, sodass ihr Handeln nicht für und gegen K nach § 164 Abs. 1 S. 1 BGB wirken konnte.

II. Ergebnis: Somit besteht keine wirksame Auflassung im Sinne von §§ 873 Abs. 1 1. Alt., 925 Abs. 1 S. 1, 2 BGB.

Der im Beispielsfall dargestellte Konflikt kann sich in der Klausur in verschiedenen Konstellationen zeigen. Der Minderjährige könnte den Schenkungsvertrag zum Beispiel auch selbst abschließen und nur bei der Auflassung vertreten werden.

Das Problem ist letztlich aber immer dasselbe und wie dargestellt zu lösen. Es ist bei der Klausurlösung essentiell, sauber zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zu trennen und klar zu verdeutlichen, welches Geschäft gerade geprüft wird. Gelingt dies, steht einer gelungenen Bearbeitung aber nichts mehr entgegen!