Die Haftung des vom Mieter beauftragten Maklers gegenüber dem Eigentümer

Der BGH hat sich in seinem – als examensrelevant einzuordnenden! – Urteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 165/24) mit der Frage beschäftigt, ob und inwieweit dem Eigentümer des Grundstücks gegen einen vom Mieter zur Nachmietersuche beauftragten Makler Ansprüche auf Unterlassung und/oder Schadensersatz zustehen. Dabei hat der zuständige III. Zivilsenat sich insbesondere mit der Frage auseinandergesetzt, ob im Verhältnis von Makler und Eigentümer eine Geschäftsführung ohne Auftrag i.S.d. §§ 677 ff. BGB vorliegt. Das Urteil des BGH ist Teil des folgenden Beitrags.

A. Sachverhalt (verkürzt und vereinfacht dargestellt)

Der A ist Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in München, deren Ladefläche derzeit an die B-GmbH vermietet ist. Die B-GmbH suchte einen Unter- oder Nachmieter für das von ihr gemietete Objekt und beauftragte den auf Immobilien-Dienstleistungen spezialisierten Makler C mit der Suche. Der C vermittelte der B-GmbH Ende 2023 einen Interessenten, ein Vertragsschluss kam aber nicht zustande. Jedenfalls im April 2024 vermarktete der C die Immobilie auf verschiedenen Webseiten als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.000 €. Eine ausdrückliche Beauftragung des C durch den A, das Objekt öffentlich anzubieten, war nicht erfolgt. Ob der A mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Der A, vertreten durch seinen, mahnte den C mit Schreiben vom 4. April 2024 ab und forderte ihn zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zum Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf. C verpflichtete sich daraufhin „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht jedoch rechtsverbindlich (…) es zu unterlassen, die vorgenannte Immobilie als Makler zu vermarkten, insbesondere Exposés samt darin enthaltener Fotos auf Immobilienportalen öffentlich zugänglich zu machen oder analog über Broschüren anzubieten“. Der Aufforderung, die Rechtsverfolgungskosten zu übernehmen, kam C jedoch nicht nach.

Der A behauptet, im Januar 2024 selbst einen Makler beauftragt zu haben. Die Veröffentlichung des Exposés der Beklagten sei für die Vermarktung durch den von ihm beauftragten Makler schädlich gewesen. Insbesondere seien die Chancen beeinträchtigt worden, einen höheren als den im Exposé des C genannten Mietzins zu erzielen. Er ist der Ansicht, die Maklertätigkeit des C sei rechtswidrig gewesen und stelle eine Beeinträchtigung seines Eigentums dar. Ihm habe daher ein Unterlassungsanspruch zugestanden, den er mit Hilfe eines Rechtsanwalts habe geltend machen dürfen

Frage: Hat der A gegen den C Ansprüche auf Unterlassung der Vermarktung des Grundstücks und Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten im Zusammenhang mit der Abmahnung?

B. Lösungsvorschlag

A) Anspruch auf Unterlassung der Vermarktung aus §§ 677, 681 S. 1 BGB

Der A könnte gegen den C einen Anspruch auf Unterlassung der weiteren Vermarktung aus §§ 677, 681 S. 1 BGB haben. Das setzt tatbestandlich das Vorliegen einer Geschäftsführung ohne Auftrag i.S.d. § 677 BGB voraus.

I) Geschäftsbesorgung

Der Begriff der Geschäftsbesorgung ist parallel zum weiten Geschäftsbesorgungsbegriff des Auftragsrechts umfassend zu verstehen und umfasst jede Tätigkeit, sei sie rechtsgeschäftlich oder nicht rechtsgeschäftlich, wirtschaftlicher oder nicht wirtschaftlicher Art (MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 677 Rn. 39; BGHZ 38, 270 [275] = NJW 1963, 390 [391]). Das Vermarkten einer Immobilie unterfällt diesem weit verstandenen Begriff grundsätzlich.

II) Fremdes Geschäft:

Weiter müsste aber auch ein fremdes Geschäft vorliegen. Das Tatbestandsmerkmal „für einen anderen“ (fremdes Geschäft) fordert, dass das Geschäft einem fremden Rechts- oder Interessenkreis entstammt, also der Sorge eines anderen obliegt. Dabei wird zwischen objektiv fremden Geschäften, subjektiv fremden Geschäften und „auch“ fremden Geschäften unterschieden.

Ein objektiv fremdes Geschäft greift schon seinem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis ein (Vgl. bei BGHZ 181, 188 Rn. 18 = NJW 2009, 2590; MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 677 Rn. 44), während subjektiv fremde (objektiv neutrale) Geschäfte sowohl zum Rechtsbereich des Geschäftsführers als auch des Geschäftsherrn gehören können und erst durch den Fremdgeschäftsführungswillen des Geschäftsführers dem Geschäftsherrn zugeordnet werden (Vgl. bei BGHZ 181, 188 Rn. 18 = NJW 2009, 2590; MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 677 Rn. 48). Unter die Kategorie des objektiv „auch fremden Geschäfts“ fallen Geschäfte, die ihrer äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Geschäftsführer, sondern unmittelbar und nicht nur reflexartig auch einem Dritten zugutekommen. Ein zugleich eigenes und fremdes Geschäft besorgt der Handelnde, wenn die Übernahme zugleich im eigenen Interesse und im Interesse eines anderen liegt, woran es fehlt, wenn der Handelnde nur ein eigenes Gewinninteresse verfolgt (MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 677 Rn. 48). Eine Geschäftsbesorgung für einen anderen kann auch dann vorliegen, wenn der Geschäftsführer zur Besorgung des Geschäfts einem Dritten gegenüber verpflichtet ist (StRspr, RGZ 167, 55 (59); BGHZ 40, 28 (30) = NJW 1963, 1825 (1826); BGHZ 143, 9 (15 f.) = NJW 2000, 422 (423); vgl. auch bei MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 677 Rn. 47).

Im vorliegenden Fall erfolgte die Vermarktung der Immobilie durch C zum Zwecke der Suche eines Unter- oder Nachmieters alleine auf Auftrag der B-GmbH. Eine allein vom Mieter betriebene Suche nach einer Unter- oder Nachvermietung – etwa weil er sich wirtschaftlich ganz oder teilweise von dem Mietobjekt lösen will – liegt ausschließlich in dessen Rechts- und Interessensphäre (BGH, Urt. v. 30.04.2026 – III ZR 165/24, BeckRS 2026, 9902 Rn. 18). Dementsprechend wird der mit der Nachmietersuche beauftragte C allein im Rechts- und Interessenkreise der G-GmbH und deren Sphäre tätig. Der Rechtskreis des an den Vorgängen nicht beteiligten Vermieters A ist lediglich reflexhaft betroffen. Der Rechts- und Interessenskreis des Vermieters (hier: A) ist frühestens dann unmittelbar tangiert, wenn ein Unter- oder Nachmieter gefunden wurde und sich bspw. der Abschluss eines Unter- oder Nachmietvertrages anbahnt. Dem entspricht ferner, dass der Makler vertraglich allein dem Mieter als seinem Auftraggeber gegenüber berechtigt und verpflichtet ist.

Der C ist somit nicht im Interessen- und Rechtskreis des A tätig geworden, sodass es an einem objektiv (auch-)fremden Geschäft fehlt. Damit liegt schon keine Geschäftsbesorgung ohne Auftrag im Verhältnis C zu A vor.

III) Ergebnis:

A hat gegen C keinen Anspruch auf Unterlassung der Vermarktung des Grundstücks aus §§ 677, 681 S. 1 BGB.

B) Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten aus § 678 BGB

Aus demselben Grund – dem Nichtvorliegen einer Geschäftsführung ohne Auftrag i.S.d. § 677 BGB – hat der A gegen den C auch keinen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus § 678 BGB.

Anmerkung: Der BGH hat darauf hingewiesen, dass im vorliegenden Fall ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht kommen könnte. Soweit dies zu bejahen ist, kommt als Regressanspruch für die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Aufwendungsersatzanspruch der §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB in Betracht. Mit diesem Hinweis hat der BGH die Sache an das Landgericht München I zurückverwiesen.

C) Anspruch auf Unterlassung gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB

Der A könnte gegen C einen Anspruch auf Unterlassung der gewerblichen Vermarktung des Grundstücks aus dem negatorischen Abwehranspruch des § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB haben.

I) Anspruchsberechtigung

A ist als Eigentümer der Anspruchsberechtigte aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB.

II) Gegenwärtige Beeinträchtigung des Eigentums des Anspruchsstellers in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes

Ferner müsste eine gegenwärtige Beeinträchtigung vorliegen. Eine solche ist dann gegeben, wenn in die Herrschafts- und Verfügungsmacht des Eigentümers aus § 903 BGB eingegriffen wird. Ein Eingriff kann in der tatsächlichen Einwirkung auf die Sache selbst oder in einem Angriff auf die rechtliche Stellung des Eigentümers bestehen. Die Annahme einer Beeinträchtigung i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB setzt insgesamt voraus, dass sie in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes erfolgen, sich auf menschliches Verhalten zurückführen lassen und fortdauern.

Dazu führt der BGH in seinem Urteil aus:

„Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden (zB BGH, Urteile vom 20. September 1974 – I ZR 99/73, JZ 1975, 491, 492 f; vom 17. Dezember 2010 – V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 8, 11 und 13; vom 1. März 2013 – V ZR 14/12, NJW 2013, 1809 Rn. 12 und vom 19. Dezember 2014 – V ZR 324/13, NJW 2015, 2037 Rn. 8; siehe auch OLG Frankfurt am Main, ZUM 2019, 439, 440 f). Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar (BGH und OLG Frankfurt am Main jew. aaO).“ (BGH, Urt. v. 30.04.2026 – III ZR 165/24, BeckRS 2026, 9902 Rn. 20).

Vor diesem Hintergrund erscheint es naheliegend, dass eine für § 1004 Abs. 1 BGB hinreichende tatbestandliche Eigentumsbeeinträchtigung vorliegt. Nach den Ausführungen des BGH ist aber vom Landgericht München noch zu prüfen, ob gegebenenfalls eine anspruchsausschließende Einwilligung des A vorgelegen hat. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieterin nach dem mit dem A bestehenden Mietvertrag das „Recht zustand, das Objekt unter Verwendung von Fotografien der Innenräume zum Zwecke der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter über einen Makler öffentlich anzubieten, oder wenn der Kläger in sonstiger Weise zu einem solchen Vorgehen seine Einwilligung gegeben hatte“ (BGH, Urt. v. 30.04.2026 – III ZR 165/24, BeckRS 2026, 9902 Rn. 20). Die bloße Kenntnis des Vermieters allein genügt allerdings nicht.

III) Störer

Nach h.M. ist Störer derjenige, der einen Störungszustand entweder durch seine eigene Handlung adäquat herbeigeführt hat (Handlungsstörer) oder ihn aufrechterhält (Zustandsstörer), soweit die Beseitigung des Zustands zumindest mittelbar von seinem Willen abhängt und er zur Abhilfe in der Lage ist (RGZ 134, 231 (233 f.); 149, 205 (210); BGHZ 19, 126 (129 f.) = NJW 1956, 382; BeckOK BGB/Fritzsche, BGB § 1004 Rn. 16, beck-online). Dies ist im vorliegenden Fall der C.

IV) Ergebnis

Soweit im konkreten Einzelfall kein anderer Ausschlussgrund oder eine weitergehende Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB festgestellt wird, hat der A einen Anspruch auf Unterlassung gegen den C aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB.

D) Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten aus § 677, 683 S. 1, 670 BGB

Zur Ersatzfähigkeit der Rechtsanwaltskosten aus §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB führt der BGH in seinem Urteil abschließend wie folgt aus:

„b) Ist hiernach von einem Unterlassungsanspruch des Klägers auszugehen, steht ihm – in Anlehnung an die Rechtsprechung zu den Kosten einer Abmahnung bei Wettbewerbsverstößen und Urheberrechtsverletzungen (…), welcher die Rechtsanwaltskosten für die Abmahnung der Beklagten umfasst, die der Kläger für die Verfolgung seines Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB für erforderlich halten durfte. Denn die – neben dem materiellrechtlichen Unterlassungsanspruch notwendige – weitere Voraussetzung, dass die Abmahnung wirksam und erforderlich ist, um dem Unterlassungsschuldner einen Weg zu weisen, den Unterlassungsgläubiger ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen (zB BGH, Urteile vom 15. Oktober 1969 aaO; vom 31. Oktober 2018 – I ZR 73/17, NJW-RR 2019, 610 Rn. 24 mwN und vom 17. Dezember 2020 aaO mwN), ist in Ansehung des Abmahnschreibens vom 4. April 2024 erfüllt, mit dem der Kläger von der Beklagten „unter anderem“ verlangte, „das von Ihnen erstellte Exposé samt Lichtbildern nicht mehr öffentlich zugänglich zu machen“ (BGH Urt. v. 30.4.2026 – III ZR 164/25, BeckRS 2026, 9902 Rn. 22).

Soweit das Landgericht München I das Bestehen des Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB feststellt, spricht vieles dafür, dass die Rechtsanwaltskosten nach §§ 677, 693 S. 1, 670 BGB ersatzfähig sind. Dies ist dann vom Landgericht München aufzuarbeiten.

C. Abschließende Hinweise

Die genannte Entscheidung bietet sich – wohlmöglich in leicht abgewandelter Form – an, als Examensklausur von einem der Justizprüfungsämter verwertet zu werden. Fallkonstellationen, die im Schwerpunkt Fragen der gesetzlichen Schuldverhältnisse und auch deren Zusammenspiel mit dinglichen Rechten und Ansprüchen betreffen, sind in Klausuren der Pflichtfachprüfung häufig anzutreffen. Auch in mündlichen Prüfungen oder für einen Vortrag (in den Bundesländern, wo dieser weiterhin Bestandteil der mündlichen Prüfung bleibt) kann die Fallkonstellation reizvoll sein. Es ist daher zu erwarten, dass der Fall früher oder später im Examen relevant sein dürfte. In welcher Form, bleibt dann abzuwarten.

Dabei kommt es, sollte der Fall in einer Klausur abgeprüft werden, nicht darauf an, die Entscheidung und die ihr zugrundeliegenden Urteilsgründe auswendig niederschreiben zu können. Vielmehr lässt sich die genannte Konstellation mit soliden Kenntnissen und einer präzisen Subsumtion unter die bekannten Aufbauschemata und Definitionen gut eigenständig erarbeiten. Die Kenntnis der Entscheidung schadet aber freilich auch nicht.