BGH zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Der BGH hat sich vor Kurzem mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet hat (Urteil v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11). Da Urteile des BGH zu Mietsachen des Öfteren in Klausuren für das erste sowie zweite Staatsexamen Eingang finden, ist die hier besprochene Entscheidung – auch wenn sie inhaltlich nicht viel Neues bringen mag – äußerst examensrelevant.

Entscheidungsgründe

Der BGH hat entschieden, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fallen. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann dann nämlich außerordentlich gekündigt werden, sofern der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der Verzug ist in § 286 BGB geregelt. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Es gilt dabei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 S. 1 BGB.

Nach Auffassung des BGH besteht für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels (im vorliegenden Fall der Schimmelpilzbildung) fehlerhaft einschätzt. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Dem Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingten und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Beachte: Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Da es dem Mieter im zu entscheidenden Fall nicht mehr gelang, die Mietrückstände rechtzeitig auszugleichen, war somit die außerordentliche Kündigung möglich. Eine Ausgleichung der Rückstände ist im Wohnraummietrecht  innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB noch innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs möglich.

Examensrelevanz

Im Grunde wirft die vom BGB entschiedene Konstellation nicht allzu viele Neuerungen auf. Aufhänger für eine derartige Klausur wird ein Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter gemäß § 546 BGB sein. Dieser Anspruch liegt nur dann vor, wenn der Vermieter wirksam gekündigt hat, was im Falle des Zahlungsrückstandes gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB nur dann der Fall ist, wenn der Schuldner mit der Zahlung i.S.v. § 286 BGB im Verzug war. Zu beachten ist dabei, dass der Verschuldensmaßstab bei rückständiger Mietforderung nach der allgemeinen Vorschrift des § 276 Abs. 1 S. 1  BGB bemessen wird. Es kommt damit auf die Umstände des Einzelfalls an. Sofern für den Mieter bei allgemeiner Sorgfalt zu erkennen war, dass eine Mietminderung unzulässig sein könnte, kann er die Miete nur unter Vorbehalt zahlen und darf sich nicht darauf berufen, dass aber zumindest die Möglichkeit bestand, dass er mindern durfte. Zu beachten ist bei derartigen Kündigungskonstellationen indes die vorgenannte Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, so dass der Mieter durch nachträgliche Zahlung der Räumung der Wohnung entgehen kann.