BGH zu Substanziierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln im Mietrecht

Der BGH entschied mit Beschluss vom 25. 10. 2011 (Az. VIII ZR 125/11) über die Substanziierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln an einem Mietobjekt. Die Entscheidung ist für das erste Examen gänzlich ohne Relevanz. Für das zweite Staatsexamen sollten die hier aufgestellten Grundsätze jedoch beherrscht werden.
Der BGH führte aus, dass die Minderung kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB im Mietrecht eine bloß geringfügige Darlegungslast im Hinblick auf den infrage stehenden Mangel begründe. Es genüge demnach, dass der Mieter den konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, darlegt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht der Mieter hingegen nicht vorzutragen. Vom Mieter ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen hinaus die – ihm häufig ohnehin nicht bekannte – Ursache dieser Mangelsymptome bezeichnet.
Im konkret zu entscheidenden Fall ging es um Fäkalgerüche im Treppenhaus und im Keller einer Mietswohnung. Die Konsequenz der o.g. Rechtsprechung bestand für den konkreten Sachverhalt darin, dass der Mieter lediglich beweisen muss, dass es in den betreffenden Örtlichkeiten übel riecht. Für eine schlüssige Klage braucht er dementgegen nicht vorzutragen, inwiefern der Gestank das Wohnen beeinträchtigt und v.a. wo der Gestank von herrührt.