BGH: Schadensersatzpflicht des Mieters nach Schlüsselverlust

Wir freuen uns einen Gastbeitrag von Loni Bredies veröffentlichen zu können. Die Autorin hat in Düsseldorf studiert und ist nun als Referendarin am LG Düsseldorf tätig.
Der BGH hat sich in einem aktuellen Urteil vom 5.3.2014 (Az.: VIII ZR 205/13) mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage zahlen muss, wenn er bei Auszug einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel nicht zurückgibt.
I. Sachverhalt
Dem Fall lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte mietete ab dem 1.3.2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. Dabei wurden dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben.
Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietvertrages zum 31.5.2010 gab der Beklagte dem Mieter nur einen Schlüssel zurück und war nicht in der Lage, den Verbleib des zweiten Schlüssels zu erklären.
Der Kläger erklärte den Sachverhalt der Hausverwaltung, woraufhin diese ihn zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468,00 Euro für die Erneuerung der Schließanlage aufforderte. Diese sei aus Sicherheitsgründen notwendig. Sie kündigte an, die Erneuerung erst nach Zahlungseingang in Auftrag zu geben. Der Kläger zahlte den Vorschuss nicht. Die Schließanlage wurde bis heute nicht erneuert.
II.   Rechtliche Würdigung
Der Kläger begehrt von dem Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben die Zahlung von 1.367,32 Euro nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Entscheidend war hier die Frage, ob dem Kläger bereits ein Schaden entstanden sein kann, wenn die Schließanlage noch nicht erneuert wurde.
1. Entscheidung der Vorinstanzen
Das Amtsgericht Heidelberg hat dem Kläger einen solchen Schadensersatzanspruch zugesprochen und der Klage in Höhe von 968,00 Euro stattgegeben.
Das Landgericht Heidelberg sah den Kläger ebenfalls im Recht und wies die Berufung des Beklagten zurück. Es begründete sein Urteil damit, dass der Mieter seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt habe, welche sich bei einem Mietvertrag auch auf die Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstrecke. Insbesondere sei dem Kläger bereits dadurch ein Schaden entstanden, dass er durch die Wohnungseigentümergesellschaft in Anspruch genommen wurde, welcher auch die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse. Dass die Schließanlage noch nicht ausgewechselt wurde stehe dem nicht entgegen, da der Gläubiger gem. § 249 Abs. 2 BGB bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen könne und ihm dessen Verwendung freistehe. Dies gelte auch bei einer Schließanlage, welche durch eine bestehende Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei.
2. Entscheidung des BGH
Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Nach Auffassung des BGH sei dem Kläger nämlich kein Schaden entstanden. Zwar sei grundsätzlich eine Schadensersatzpflicht des Mieters für die Erneuerung einer Schließanlage denkbar, wenn dieser einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat. Ein Vermögensschaden i.S.d. § 249 ff. BGB liege jedoch erst dann vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Da dies im Fall bis zur Entscheidung des BGH immer noch nicht geschehen ist, gab der BGH dem Beklagten Recht.
III. Fazit
Das Urteil des BGH eignet sich als Teilproblem sowohl für das erste als auch für das zweite Examen. Gerade im zweiten Examen wird das Mietrecht gerne geprüft. Auch für das mündliche Prüfungsgespräch eignet sich diese Entscheidung, da zunächst allgemeine Regelungen zum Schadensersatz im Mietrecht abgefragt werden können, wohingegen später der Einstieg ins Schadensersatzrecht der §§ 249 ff BGB ermöglicht wird. Dabei sollten in der Prüfung drei wesentliche Punkte herausgearbeitet werden:

1. Es stellt grundsätzlich eine Verletzung der Obhuts- und Rückgabepflichten dar, wenn der Mieter einen zur angemieteten Wohnung gehörenden Schlüssel nicht zurückgeben kann.
2. Der Verlust des Schlüssels kann die Funktionsfähigkeit der Schließanlage beeinträchtigen, da hierdurch ein gewisses Einbruchrisiko besteht.
3. Daher kann grundsätzlich der durch die Erneuerung der Schließanlage entstehende Schaden vom Mieter ersetzt verlangt werden. Dies soll nach der Rechtsprechung des BGH jedoch erst dann gelten, wenn die Schließanlage tatsächlich erneuert wurde.