Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) entschieden, dass die Kaution die der Mieter gem. § 551 BGB als Sicherheit stellt, durch den Vermieter nicht angetastet werden darf, soweit keine gesicherten Ansprüche des Vermieters bestehen.
 

I. Ausgangslage

Vorliegend klagte die Mieterin gegen ihren Vermieter. Dieser hatte sich auf Grund einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag über die Wohnung, die hinterlegte Kaution auszahlen lassen, da die Mieterin die Mietforderung gemindert hatte. Gegen dieses Verhalten ging die Klägerin gerichtlich vor. Die beanstandete Klausel lautete wie folgt:
„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …“
 

II. Gesetzliche Regelungen

Die Regelungen über Mietkautionen bei Wohnraummieten finden sich in § 551 BGB. Vorliegend entfaltet insbesondere § 551 III 3 BGB Relevanz. Demnach muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Erforderlich ist daher ein Treuhandkonto.[1] Hierunter wird ein Konto verstanden, dass nach außen erkennbar speziell für einen anderen geführt wird.[2] Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters unbeschadet an den Mieter zurückbezahlt werden kann.[3]
Vorliegend haben die Mietparteien aber eine Klausel verwendet, wonach eben dieses Sondervermögen im Falle eines Mietrückstandes zur Befriedung der Mietansprüche benutzt werden kann. Daher stellt sich die Frage, ob dies mit § 551 III 4 BGB vereinbar ist, wonach zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig sind.
 

III. Entscheidung des BGH

Diese Frage hat der BGH nun letztinstanzlich beantwortet, nachdem des AG Bonn (Urt. v. 21.11.2012 – 201 C 361/12) zunächst der Klägerin, das LG Bonn (Urt. v. 25.07.2013 – 6 S 200/12) der Beklagten zustimmte.
Seines Erachtens wiederspricht das Verhalten der Beklagten dem Treuhandcharakter des § 551 III 3 BGB und weicht daher zum Nachteil des Mieters ab, da diesem die somit Möglichkeit genommen wird im Wege der Dittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO oder der Aussonderung gem. § 47 InsO im Falle einer Zwangsvollstreckung bzw. Insolvenz des Vermieters seine Kaution zurückzuerhalten. Daher ist die vertragliche Vereinbarung nach Ansicht des BGH nicht mit dem Rechtsgedanken des § 551 III 4 BGB vereinbar, mithin unwirksam.
 

IV. Examensrelevanz

Immer wieder finden sich in Examensklausuren Sachverhalte, die sich mit der Miete über Wohnungsraum und insbesondere der Kaution befassen (hier). Außerdem beschäftigt diese Thematik immer wieder den BGH (wir berichteten hier, hier und hier) , sodass es sich nicht nur hinsichtlich der Examensvorbereitung lohnt, einen Blick darauf zu werfen.
 
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[1] BGH NJW 2008, 1152.
[2] BeckOK, Ehlert, § 551, Rn.25.
[3] MüKo, Bieber, § 551, Rn.23.