BGH entscheidet erneut über Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln

In einer Entscheidung vom heutigen Tage (Az. VIII ZR 277/16, Pressemitteilung Nr. 138/18) setzt sich der BGH erneut mit den ausgesprochen examensrelevanten Schönheitsreparaturklauseln im Mietrecht auseinander. Dieser Beitrag soll die Besonderheiten der Entscheidung aufzeigen und bei der Wiederholung der bisherigen Rechtsprechung zur Thematik helfen.
I. Gesetzliche Vorgaben
Unter Schönheitsreparaturen versteht man die Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, im Einzelnen Tapezieren, Anstreichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Innentüren und Fenster (MüKoBGB/Häublein, § 535 BGB Rn. 114).
Sie zählen grundsätzlich zu den Vermieterpflichten nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wobei diese Norm abdingbar ist und die Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, auf den Mieter übertragen werden kann.
Eine individualvertragliche Vereinbarung hierzu ist in der Regel unproblematisch. Die meisten Mietverträge sind aber Formularverträge, sodass die Schönheitsreparaturklausel an den Grundsätzen der AGB-Kontrolle nach § 305 ff. BGB zu messen ist (siehe auch unser Schema zur AGB Kontrolle und zur ausführlichen Prüfung hier). Wird der Mieter nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen benachteiligt, ist die ganze Klausel gemäß § 306 BGB nichtig.
II. Bisherige wichtige Rechtsprechung
Die Übertragung durch AGB ist nur zulässig, wenn das Mietobjekt renoviert oder zumindest gleichwertig ist oder dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird (BGH, NZM 2015, 374, siehe auch hier). Durch die Pflicht, bei Auszug alle angebrachten Tapeten zu beseitigen, wird der Mieter unangemessen benachteiligt (BGH, NJW 2006, 2115). Starre Fristenpläne, nach denen Renovierungen unabhängig vom Zustand der Mietsache nach Ablauf festgelegter Fristen durchzuführen sind, sind unwirksam (siehe etwa BGH, NJW 2006, 2113).Die Kombination von Pflichten zur regelmäßigen Renovierung und zur fristenunabhängigen Endrenovierung ist unzulässig (BGH, NJW 2003, 3192). Farbauswahlklauseln dürfen nur für den Zeitpunkt des Auszugs vorgesehen werden (BGH, NJW 2012, 338, siehe auch  hier, hier und hier). Auch zwei für sich genommen wirksame Klauseln können durch einen Summierungseffekt die unangemessene Benachteiligung des Mieters herbeiführen (BGH, NJW 2006, 2116, siehe auch hier).
 III. Aktueller Sachverhalt
Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, laut Mietvertrag war der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Diese führte er nach Ansicht der Vermieterin am Ende der Mietzeit nur mangelhaft aus, weshalb diese einen Maler kommen ließ und Schadensersatz in Höhe der entstandenen Kosten geltend macht. Der Mieter ist der Ansicht, er sei für die Schönheitsreparaturen nicht zuständig, weil er die Wohnung unrenoviert übernommen habe (siehe zur Rechtsprechung oben). Dem hält die Vermieterin entgegen – und darin liegt die Besonderheit des Falles –, er habe eine Vereinbarung mit der Vormieterin getroffen, nach der er einige ihrer Gegenstände und dafür auch die erforderlichen Schönheitsreparaturen übernahm.
IV. Entscheidung des BGH
Der BGH hat im Gegensatz zum Landgericht Lüneburg, das noch annahm, durch die Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter sei die Übergabe der Wohnung im renovierten Zustand zu fingieren, zugunsten des Mieters entschieden: die zweiseitige Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter entfalte nämlich gerade keine Wirkung im Verhältnis des Mieters zum Vermieter und wirke mit anderen Worten nur inter partes. Eine Schönheitsrenovierungsklausel dürfe im Ergebnis nicht dazu führen, dass der Mieter die Wohnung ggf. in besserem Zustand zurückgeben muss als er sie erhalten hat, soweit er hierfür nicht angemessen entschädigt wird. Eine solche Entschädigung war vorliegend jedoch nicht vereinbart worden, sodass die gesamte Klausel als nichtig anzusehen ist und der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden konnte.
Es lässt sich festhalten: Eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vormieter und Mieter bindet letzteren nicht im Verhältnis zum Vermieter und entfaltet mithin keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag.