BGH: § 444 BGB setzt nicht voraus, dass arglistiges Verschweigen für Kaufentschluss kausal war

Am 23.9.2011 hat der BGH unter www.bundesgerichtshof.de eine Entscheidung im Volltext veröffentlicht, die zur Veröffentlichung in der amtlichen Sammlung vorgesehen ist und sowohl für Klausuren als auch für die mündliche Prüfung sehr hohe Relevanz besitzt (Urt. v. 15.7.2011 – V ZR 171/10).
I. Sachverhalt
Die Kläger erwarben von dem Beklagten unter Ausschluss jeder Gewährleistung eine Eigentumswohnung, die mit einer öffentlich-rechtlichen Veränderungsbeschränkung belastet war. Dies war dem Beklagten und dessen Stellvertreter bekannt. In dem Kaufvertrag wurde auf die Belastung nicht hingewiesen. Auch wurden die Kläger nicht anderweitig aufgeklärt (gerichtlich unterstellt). Die Kläger verlangten Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Das Berufungsgericht war der Ansicht, der Rückabwicklung stehe jedenfalls der Gewährleistungsausschluss entgegen. Es fehle am arglistigen Verschweigen eines Mangels, weil die Käufer die Eigentumswohnung auch in Kenntnis der Belastung erworben hätten.
II. Entscheidung
Der BGH stuft die Baulast zunächst unter Verweis auf sein Urt. v. 10.3.1978 – V ZR 69/76, NJW 1978, 1429 als Sachmangel ein. Hinsichtlich dieses Sachmangels habe den Beklagten bzw. dessen Stellvertreter auch eine Aufklärungspflicht getroffen, weil der Verkäufer eines Grundstücks über verborgene wesentliche Mängel stets aufzuklären habe.
Entscheidend sei, ob der Gewährleistungsausschluss eingreife. Dies verneint der BGH unter Verweis auf § 444 BGB: Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich gewesen sei, sei dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB verwehrt. Es sei Aufgabe des Verkäufers, zu erkennen, ob ein Mangel potentiell für den Käufer von Bedeutung sei und über diesen bejahendenfalls aufzuklären.