Sachverhalt der 3. Zivilrecht Examensklausur – Juli 2010 – 1. Staatsexamen Saarbrücken

E ist Eigentümer eines Hanggrundstücks mit Jugendstilvilla auf dem Saarbrücker Rothenbühl. Am 1. Januar 1998 verpachtete E das Grundstück für die Dauer von 10 Jahren an die STC Unternehmensberatungsgesellschaft mbH (S). Gleichzeitig vereinbarten E und S in einem notariell beurkundeten Vertrag, dass dieser dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Die Vereinbarung wurde im Grundbuch von Saarbrücken eingetragen.
Nach erheblichen Kursverlusten des E an den Weltbörsen im Zuge der Finanzkrise, die ihm bis auf seine Villa nahezu vermögenslos hat werden lassen, sucht er nach neuen, weniger riskanten Anlagemöglichkeiten. Seit längerem laufen dazu Verhandlungen zwischen E und der börsennotierten itech AG (I) in St. Wendel, die am 12. Mai 2008 erfolgreich abgeschlossen werden.
Danach erhält E 520.000 € sowie 10 % der Anteile der I in Form von Aktien.
Im Gegenzug verpflichtet sich E, den Pachtvertrag mit der S nicht zu verlängern und das Grundstück gegen Erhalt des Geldes und des Aktienpaketes an die I zu übertragen.
E kommt dieser Deal auch deshalb gelegen, weil Z  als Geschäftsführer der S ein Verhältnis mit E’s Ehefrau eingegangen ist und er mit diesem „Verein nichts mehr zu tun haben will“.
Auf dem Sommerfest der Rotarier ist der Deal des E ein willkommenes Tratschthema. Hier muss der Geschäftsführer der S von seinen Geschäftskunden erfahren, dass die S wohl zum Jahresende aus der Villa des E ausziehen müsse.
Am 17. Oktober 2008 wird die I als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, E erhält im Gegenzug das Geld und sein Aktienpaket zu einem Börsenwert von 92.000 €.
An einen Verkauf der Aktien denkt E nicht, da es ihm vor allem auf das Geld ankommt und er ohnehin mit erheblichen Kurssteigerungen der I-Aktien rechnet. Die S räumt zum Jahresende 2008 die Villa.
I bezieht zum Jahresbeginn 2009 das Grundstück. Zur Refinanzierung des Kaufpreises entschließt sich die I dazu, einen Seitenflügel der Villa in Wohnungseigentum umzuwandeln und zu veräußern. Noch im November 2008 gab I gegenüber dem Grundbuchamt dazu eine Teilungserklärung ab und veräußerte den Seitenflügel formgerecht an ihrem Vorstandssprecher T. Am 4. Januar 2009 zieht T mit seiner Familie in den Seitenflügel ein. Am 19. Januar 2009 wird T im Grundbuch als Wohnungseigentümer des Seitenflügels eingetragen. Ende Januar 2009 ließ T bereits für 18.000 € die elektrischen Leitungen in seinem Seitenflügel erneuern.
Am 6. Februar 2009 teilte die S dem E als auch dem T mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübe. Davon unbeeindruckt setzte T seine Umbau – und Renovierungsmaßnahmen fort.
Dazu tauschte er für 32.000 € den Parkettboden durch kostbare Natursteinplatten aus.
In einem Schreiben an die S widersprach T im Namen der I der Ausübung des Vorkaufsrechts: die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht seien nicht gegeben. Jedenfalls müsse die S ihm dann den Kaufpreis und die Renovierungsmaßnahmen ersetzen.
Aufgabe: Die S bittet um ein Gutachten, ob und inwieweit ihr Ansprüche aus dem Vorkaufsrechts zustehen, die Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch und die vorherige Herausgabe des Grundstücks zu erreichen.